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任意売却

管理費滞納でも競売のリスクが!避けるための方法とは?

管理費滞納で競売に、避ける方法は?

「住宅ローンの返済が滞ると競売にかけられてしまう」というのを聞いたことはありませんか?

でも実は住宅ローンの返済のみならず、マンションの管理費を滞納させてしまうだけで、強制的に競売にかけられてしまうこともあるんです。

  • マンションの管理費をどれくらい滞納したら競売になってしまうのか?
  • 競売を避けるための方法はあるのか?

本記事では、こちらを解説していきます。

管理費の支払い義務

「管理費の支払いより、住宅ローンの返済の方が大切!」

と考えている人も多いと思いますが、マンションの管理費の支払いも「義務」です。

住宅ローンの返済は、ローンを借り入れている金融機関に対する義務。一方、管理費の支払いは、マンションの管理組合に対する義務となります。

マンションの管理組合には「管理費請求権」があり、この権利にはマンションの各居室が担保となって付随しています。つまり、管理組合は管理費を滞納している住人に対し、強制的に不動産競売にかけられる権利を有しているということです。

管理費滞納から競売までの流れ

では管理費を滞納させてしまってから、どのような手順で競売にかけられてしまうのでしょうか?

管理費滞納が10万円を超えると危険!

神田
神田
住宅ローンは3カ月~6カ月ほど返済が滞ると、金融機関が競売に向けての行動を起こし始めます。

管理費は数カ月の滞納であれば、競売にかけられることはありません。競売にかけられる時期は管理組合によって異なりますが、滞納金が10万円を超える、あるいは滞納期間が1年を超える場合は黄色信号。滞納金が60万円を超える場合には赤信号と考えておくのがいいでしょう。

マンションの管理組合が持つ管理費請求権には「5年」という期限があるので、5年以上の滞納は避けたいところです。しかし督促を始めてから実際に支払ってもらうには数年を要することもあるので、滞納期間が10万円を超える、または滞納期間が1年を超えればまず法的措置を取り始めます。

滞納金が60万円に満たない場合、まずは競売より簡易的な「少額訴訟」という法的手続きによって督促されるのが一般的です。競売などの強制執行にいたるには、滞納者が少額訴訟で敗訴してもそれに応じない場合。つまり滞納金が60万円を超えたら、競売手続きへの赤信号が灯るということです。

とはいえ近年は管理費などを滞納させる人が多く、管理組合が競売手続きをとるまでの期間は短縮している傾向にあります。

神田
神田
実際に、滞納期間が1年に満たなくても、滞納金が十数万円だとしても、競売にかけられた事例も存在します。

判断するのは司法ではなく、マンションの管理組合です。競売にかけるためにはマンションの住人の3/4以上の賛成が必要となりますが、賛成さえ取れれば競売手続きは取れるということ。そのため滞納金が少額だとしても、競売にかけられてしまうリスクは常にあると認識しておくべきなのです。

競売の流れ

管理組合によって競売のための手続きが開始されないうちは、滞納金を一括返済すれば事なきを得ます。一括返済でなくても、分割でも支払う姿勢を見せれば応じてもらえることもあるでしょう。

ただし交渉次第では分割で支払うことには応じてもらえず、強固な姿勢で競売手続きを始められてしまうことも考えられます。

神田
神田
交渉に成功するかどうかは、管理組合次第ということです。

管理組合は、住人の同意が得られれば競売を申し立てます。

その後マンションは差し押さえられ、所有者が落札価格や退去時期などに口出しすることは一切できず、裁判所主導で競売手続きは進行していきます。

落札価格は住宅ローンの返済や裁判費用などに充てられるため、所有者の手元に残るお金は一切ないと思っておくべきです。むしろ競売後には、落札価格で返済しきれなかった多大な債務が残る可能性も十分あります。強制的に差し押さえられ、退去させられ、手元に住まいもお金も残らない競売は、所有者はなんとしてでも避けるべきなのです。

競売を避けるための任意売却という方法

管理費を滞納させ、支払う能力が無ければ、競売になるのをただ黙って見ているしかないのでしょうか?

そんなときの救済策としてお伝えしたいのが「任意売却」という方法です。

任意売却と競売の違い

任意売却とは、競売手続きが始まってからも選択できる不動産売却方法。住宅ローン残債に満たない金額でしか売れない場合でも一般的な方法に近い形で売却できるので、競売と比較して所有者のメリットはとても大きいのです。

任意売却と競売の大きな違いは、以下のような点です。

  • はたから見れば一般的な不動産売却と同じなのでプライバシーが保たれる
  • 売却金額は相場価格に近い
  • 管理費滞納金は売却金額から捻出することができる
  • 売却時期や退去時期は調整可能
  • 売却後の金銭的負担は競売より圧倒的に少ない

任意売却についてはコチラで詳しく解説しています。

任意売却を選択できる時期

管理費滞納が続いていて、返済請求に応じることもできないことは、金銭的余裕がないということですよね。となるとマンションの売却を考えますが、住宅ローン残債を下回る金額でしか売れなかったり、すでに競売手続きが始まってしまっていたりすれば、もはや一般的な方法での売却はできません。

このような場合でも一般的な方法に近い形で売却できるのが任意売却ですが、競売が開札してしまえばあとは落札を待つほかありません。

つまり、任意売却を選択できる期間は、管理費滞納から競売が開札するまでの間

できる限り早く動けば、弁護士費用や裁判費用を負担することはないので、「管理費の滞納が続いていて支払う能力がない」「住宅ローン残債以上でマンションを売ることはできなそうだ」と気づいた段階で、適切な機関に相談することを強くおすすめします。

任意売却ができる大阪のおすすめ不動産会社

リースバックなら住みながらの売却が可能

競売においても、任意売却においても、マンションを売却してそこから転居しなければなりません。しかし任意売却と「ハウス・リースバック」という方法を組み合わせることで、マンションから転居せずに売却することも可能となります。

リースバックの仕組み

リースバックもまた、マンションの売却です。しかし売却後、買主となる人にマンションを借り受けることで、所有者から賃借人となって住み続けることができる売却方法となります。詳しくはコチラで解説しています。

マンションを売却するのでまとまった金銭を得ることができ、滞納金を支払うことも可能。賃借中は家賃がかかるものの、売却後の管理費や固定資産税の負担はマンションの買主に移行します。

またリースバックなら、金銭的余裕が出たときにマンションを買い戻すこともできるので、リストラや病気など、一時的な収入減によって管理費を滞納させてしまった人にとって適した売却方法だといえます。

そしてやはり、一番のメリットは転居せずにすむこと。競売や任意売却によってマンションを売却した場合、次に住むところは多くの場合で賃貸住宅でしょう。リースバックなら「マンションの売却→賃貸借契約→マンションの買い戻し」この間、一度も転居する必要がないので、今と変わらない生活を送ったまま、今ある問題点を解決することが可能なのです。

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まとめ

管理費は月単位でみれば少額ですが、1年、2年…と滞納が続けば数十万円、それ以上と滞納金は膨らんでいきます。気づいたときには、身動きが取れなくなってしまうのが管理費滞納の怖いところです。

そのままなにも行動を起こさなければ、間違いなく競売手続きが開始されます。マンションを売らなければならないのなら、競売より任意売却のメリットが大きいのは歴然。またリースバックを選択すれば、転居も不要となります。滞納させないことがもちろん一番ですが、身動きが取れなくなった今、どうすることが一番適切なのか考え、行動にうつすことが大切なのです。

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一般社団法人 不動産あんしん相談室
一般社団法人 不動産あんしん相談室
大阪・東京にある不動産コンサルティング会社。住宅ローン滞納や離婚による任意売却・相続問題など不動産トラブル解決をメインに、リースバック、共有持分買取、セカンドオピニオンにも対応。相談は無料で承っています。対応エリアは東京・大阪を中心に全国へ。

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