共有持分トラブルを解決する方法！持分のみを売却するメリットとデメリットとは？

不動産を共有状態にしていると、持分権者同士でトラブルが起こりがち。 その場合、あなたの「共有持分」のみを売却できます。 以下では共有持分トラブルを解決する方法、持分だけを売却するメリットやデメリットをご紹介していきます。

共有持分トラブルの具体例

共有持分とは、不動産を共有しているときのそれぞれの共有者の割合的な権利です。 不動産を共有している場合、共有者が2分の1や3分の1など割合的に権利を持っており、その合計は1になります。 この2分の1や3分の1などの割合的な権利を「共有持分」と言い、共有持分を持っている権利者のことを「共有持分権者」と言います。 複数の人が1つの不動産を共有していると、以下のようにいろいろなトラブルが起こります。

1．不動産の活用方法について意見が合わない

不動産を所有していたら、通常は賃貸に出したり駐車場にしたりして活用したいものです。 しかし共有不動産の場合、共有者全員が合意しなければ不動産に変化を与えるような処分ができません。 つまり、長期間賃貸に出したり、建物を壊したり、担保に入れたりすることは不可能です。 もちろん売却もできません。 リフォームや増改築、修繕すら単独ではできない可能性が高くなります。 共有者同士の折り合いが悪かったら、活用方法や売却について意見が合わず大きなトラブルにつながります。

2．不動産を放置してしまう

共有不動産は、共有持分権者が話し合って活用方法を決めないといけないので活用も売却も困難になりやすいです。 いつしか放置されて、固定資産税だけが課税され続けるケースも多々あります。

3．相続が起こったときに権利関係が複雑になる

今の共有持分権者はいずれ死亡し、相続が発生します。 すると、子ども達はさらに細分化された共有持分を取得することになってしまいます。 そうなると、もはや誰が不動産の所有者かすらわからなくなり、相続登記すら行われず亡くなった人の名義のまま不動産が放置されるケースが多々あります。 このような「誰のものかわからない不動産」は社会問題にもなっています。

共有状態を解消する方法

不動産の共有持分だけを持っていても、メリットは小さいです。 不動産を効果的に活用するには共有状態を解消する必要があります。 そのためには、以下の4つの方法が考えられます。

1．共有物を分割する

共有不動産をそれぞれの共有者の持分に「分割」する方法です。 分筆して物理的に分ける方法もありますし、不動産を売って現金で分ける方法もあります。 ただし、これらの方法をとるには他の共有者全員の同意を得るか、裁判をしなければなりません。

2．買い取る

2つ目は、他の共有持分権者から持分を買い取る方法です。 あなたに買い取るだけの資力があり、相手が売却に合意すれば代金を払って買い取ることが可能です。 ただし、相手が売却に合意しない限り買取はできませんし、売買代金について揉めてしまうケースも多々あります。

3．共有持分のみを他の持分権者に売却する

3つ目はあなたの共有持分を売却する方法です。 他の持分権者が買い取ってくれるのであれば、話し合いによって適正な価格で買い取ってもらいましょう。 しかし、共有持分トラブルが起こって相手と不仲になっていると、相手が買取に納得しない可能性も高まります。 買取価格を不当に低くされるケースもあるでしょう。

4．不動産会社に共有持分を売却する

4つ目は、不動産会社へ直接共有持分を売却する方法です。 「共有持分だけを売ることなどできるのか？」と思うかもしれませんが、共有持分自体は共有持分権者の単独の権利。 よって、売却は法律上も可能ですし、他の共有持分権者の承諾も必要ありません。 トラブルの相手に知られないままに共有持分を売ってしまうこともできます。

共有持分を不動産会社に売却するメリット

共有持分を不動産会社に直接売却すると、以下のようなメリットがあります。

1．共有持分トラブルから即時に解放される

共有持分を不動産会社に売却したら、自分は共有関係から外れるのでトラブルから解放されます。 売買契約を締結して決済をすれば終わりなので、スピーディに解決できます。

2．他の共有持分権者の同意が不要

共有持分を不動産会社に売却するとき、他の共有持分権者の同意は不要です。 不動産の売却などに反対されていても、持分だけを売ることができます。

3．他の共有持分権者に知られずに持分だけを売却できる

他の持分権者に知られたらトラブルになりそうな場合には、告げずに共有持分を売却することも可能です。

4．現金が入ってくる

共有持分を売るとまとまったお金が手元に入ってきます。 活用できておらず、固定資産税だけがかかっている不動産を所有しているより、よほどメリットが大きくなります。

共有持分を不動産会社に売却するデメリット

売却金額が安くなってしまう可能性

共有持分のみを売却すると、不動産を全部売ったときよりは価格が下がります。 共有持分は制限された権利なので、仕方のないことです。 共有持分があって他の持分権者とトラブルになっているなら、持分を売却してスッキリするのが良いでしょう。 放っておくとトラブルを子どもたちの世代にも持ち越してしまいます。 共有不動産に関する悩みは、お気軽に不動産あんしん相談室（0120-619-099）までご相談ください。

共有持分トラブルは「感情」と「権利」を分けて整理する

共有者との関係が悪化している場合、いきなり売却や訴訟を伝えるより、事実を整理した比較表を用意する方が話し合いを進めやすくなります。不動産全体の査定額、持分割合、居住・賃貸状況、ローンや抵当権、税金・管理費、希望期限を確認しましょう。

相談先の使い分け

課題	主な相談先
価格査定・売却方法・持分買取	共有不動産に詳しい不動産会社
共有者との交渉・共有物分割	弁護士
名義・相続登記	司法書士
譲渡所得・贈与・相続税	税理士

急いで持分だけを売る前の確認

持分だけの売却は共有者全員の合意が難しい場面で有力な選択肢ですが、全体売却より価格が低くなる可能性や、第三者が新しい共有者になる影響があります。全体売却、共有者間売買、持分買取、専門家を交えた協議を同じ条件で比べることが重要です。

不動産あんしん相談室は創業18年以上、全国500名以上の専門家と連携しています。共有名義トラブルの解決方法や共有持分買取の注意点を確認し、判断が難しい場合は無料相談をご利用ください。

※権利関係や相手方との状況により対応は異なります。法律・税務・登記の個別判断は各専門家へご相談ください。

不動産を共有状態にしていると、持分権者同士でトラブルが起こりがち。 その場合、あなたの「共有持分」のみを売却できます。 以下では共有持分トラブルを解決する方法、持分だけを売却するメリットやデメリットをご紹介していきます。

共有持分トラブルの具体例

共有持分とは、不動産を共有しているときのそれぞれの共有者の割合的な権利です。 不動産を共有している場合、共有者が2分の1や3分の1など割合的に権利を持っており、その合計は1になります。 この2分の1や3分の1などの割合的な権利を「共有持分」と言い、共有持分を持っている権利者のことを「共有持分権者」と言います。 複数の人が1つの不動産を共有していると、以下のようにいろいろなトラブルが起こります。

1．不動産の活用方法について意見が合わない

不動産を所有していたら、通常は賃貸に出したり駐車場にしたりして活用したいものです。 しかし共有不動産の場合、共有者全員が合意しなければ不動産に変化を与えるような処分ができません。 つまり、長期間賃貸に出したり、建物を壊したり、担保に入れたりすることは不可能です。 もちろん売却もできません。 リフォームや増改築、修繕すら単独ではできない可能性が高くなります。 共有者同士の折り合いが悪かったら、活用方法や売却について意見が合わず大きなトラブルにつながります。

2．不動産を放置してしまう

共有不動産は、共有持分権者が話し合って活用方法を決めないといけないので活用も売却も困難になりやすいです。 いつしか放置されて、固定資産税だけが課税され続けるケースも多々あります。

3．相続が起こったときに権利関係が複雑になる

今の共有持分権者はいずれ死亡し、相続が発生します。 すると、子ども達はさらに細分化された共有持分を取得することになってしまいます。 そうなると、もはや誰が不動産の所有者かすらわからなくなり、相続登記すら行われず亡くなった人の名義のまま不動産が放置されるケースが多々あります。 このような「誰のものかわからない不動産」は社会問題にもなっています。

共有状態を解消する方法

不動産の共有持分だけを持っていても、メリットは小さいです。 不動産を効果的に活用するには共有状態を解消する必要があります。 そのためには、以下の4つの方法が考えられます。

1．共有物を分割する

共有不動産をそれぞれの共有者の持分に「分割」する方法です。 分筆して物理的に分ける方法もありますし、不動産を売って現金で分ける方法もあります。 ただし、これらの方法をとるには他の共有者全員の同意を得るか、裁判をしなければなりません。

2．買い取る

2つ目は、他の共有持分権者から持分を買い取る方法です。 あなたに買い取るだけの資力があり、相手が売却に合意すれば代金を払って買い取ることが可能です。 ただし、相手が売却に合意しない限り買取はできませんし、売買代金について揉めてしまうケースも多々あります。

3．共有持分のみを他の持分権者に売却する

3つ目はあなたの共有持分を売却する方法です。 他の持分権者が買い取ってくれるのであれば、話し合いによって適正な価格で買い取ってもらいましょう。 しかし、共有持分トラブルが起こって相手と不仲になっていると、相手が買取に納得しない可能性も高まります。 買取価格を不当に低くされるケースもあるでしょう。

4．不動産会社に共有持分を売却する

4つ目は、不動産会社へ直接共有持分を売却する方法です。 「共有持分だけを売ることなどできるのか？」と思うかもしれませんが、共有持分自体は共有持分権者の単独の権利。 よって、売却は法律上も可能ですし、他の共有持分権者の承諾も必要ありません。 トラブルの相手に知られないままに共有持分を売ってしまうこともできます。

共有持分を不動産会社に売却するメリット

共有持分を不動産会社に直接売却すると、以下のようなメリットがあります。

1．共有持分トラブルから即時に解放される

共有持分を不動産会社に売却したら、自分は共有関係から外れるのでトラブルから解放されます。 売買契約を締結して決済をすれば終わりなので、スピーディに解決できます。

2．他の共有持分権者の同意が不要

共有持分を不動産会社に売却するとき、他の共有持分権者の同意は不要です。 不動産の売却などに反対されていても、持分だけを売ることができます。

3．他の共有持分権者に知られずに持分だけを売却できる

他の持分権者に知られたらトラブルになりそうな場合には、告げずに共有持分を売却することも可能です。

4．現金が入ってくる

共有持分を売るとまとまったお金が手元に入ってきます。 活用できておらず、固定資産税だけがかかっている不動産を所有しているより、よほどメリットが大きくなります。

共有持分を不動産会社に売却するデメリット

売却金額が安くなってしまう可能性

共有持分のみを売却すると、不動産を全部売ったときよりは価格が下がります。 共有持分は制限された権利なので、仕方のないことです。 共有持分があって他の持分権者とトラブルになっているなら、持分を売却してスッキリするのが良いでしょう。 放っておくとトラブルを子どもたちの世代にも持ち越してしまいます。 共有不動産に関する悩みは、お気軽に不動産あんしん相談室（0120-619-099）までご相談ください。