- 父が亡くなって実家を相続したら「共有」になってしまった
- 遺産分割協議が決裂して、不動産が共有状態になっている
- 共有持分だと不動産を活用できない？
- 相続した不動産の共有持分を処分したい場合、どうしたら良いのか？
不動産を相続するとき、全体ではなく「共有持分」の権利者になってしまうことがあります。
共有持分を相続するとどういった問題があるのか、また問題を解決するにはどうしたら良いのか、解説していきます。
相続で不動産が共有になるケースとは
不動産を相続したとき「共有」状態になってしまうケースがあります。
最も多いケースとしては、遺言書もなく遺産分割協議も行われなかった場合です。
相続が起こると、不動産は自然に相続人同士の「共有状態」になります。
それぞれの共有者の権利は「法定相続割合」に応じたものとなります。
たとえば兄弟3人が不動産を相続した場合、それぞれの法定相続割合は3分の1ずつなので、不動産に対する共有持分割合も3分の1ずつとなります。
共有名義ではなく単独名義になるケース
遺言があって、特定の相続人に不動産を相続させることが明らかにされていたら、その相続人が単独で不動産を相続します。
また遺言がない場合でも、相続人が全員参加して遺産分割協議を行い、その中で誰か1人が不動産を相続することに決めたら、その1人が単独で不動産を相続します。
よって、遺言書もなく遺産分割協議も行われない場合は、相続不動産が共有になると言えます。
不動産の共有持分を相続してもメリットが小さい
実は不動産を相続して共有持分を取得しても、あまりメリットは大きくありません。
なぜなら、共有持分権者の権利は非常に限定されるからです。
①自分の持ち物なのに自由がきかない
たとえば不動産を賃貸に出そうとしても、他の共有持分権者（共同相続人）の同意が必要です。
ローン借入やアパート建築、増改築や立て替えなどの際に、いちいち他の共有持分権者の同意をとって、足並みを揃えなければならないのは想像以上に大変。
結果として、あまり活用できずに放置されるケースが多くなっています。
②活用していないのに毎年固定資産税がかかる
実際に不動産を使っていなくても、毎年の固定資産税はかかります。
固定資産税の納付書は代表者のもとに届くので、それぞれの持分権者が自分の負担割合分をその代表者に支払ったりせねばならず、それもまた面倒です。
このように不動産の共有持分だけを持っていても良いことがあまりないので、できれば共有状態を解消することを考える方が良いでしょう。
相続した共有持分を処分する方法は？
相続した共有持分の問題を解消するには、いくつかの方法があります。
①遺産分割協議を行う
相続不動産が共有になっているのは、一般的にまだ遺産分割協議が整っていない状態です。
そこでまずは遺産分割協議を行って、きちんと不動産の相続方法を決めましょう。
自分が不動産を相続することになれば単独での所有権登記ができるので、その後は自分1人で不動産を自由に活用することができます。
他の相続人が取得する場合には、法定相続割合に応じた代償金を払ってもらえるので手元にお金が入ってきます。
遺産分割協議によって全員が不動産の売却に合意した場合には、不動産を売却して相続人間で売却金を分配することも可能となります。
②共有持分のみを売却する
他の相続人が非協力的で遺産分割協議ができない場合などには、共有持分のみを売却できます。
共有不動産の場合、不動産全体に対しては各自の共有者は部分的な権利しかないので他の持分権者の同意がなければ賃貸や売却などの管理や処分行為ができません。
しかし「自分の共有持分」に対しては、それぞれの持分権者が「完全な権利」を持っています。
そこで他の共有持分権者の合意がなくても持分だけであれば売却できるのです。
共有持分売却の際、他の相続人（共有持分権者）に告げる必要もありません。
ただし、共有持分のみをわざわざ買い取りたいという人は少ないので、専門の共有持分買取業者（不動産会社）に売却する必要があります。
査定金額が出たら持分に応じた買取価額を提示されるので、その金額に納得できたら売買契約を締結し、決済と登記を行って売却が完了します。
③他の相続人との関係について
共有持分のみを売却するとき、他の相続人の同意は要りませんが、黙って売却してもいずれは知られます。
なぜなら、共有持分買取業者が他の相続人に持分の売却を持ちかけることが多いためです。
すると「聞いていなかった」などと言われて大きなトラブルとなり、親戚づきあいに亀裂が入るケースなどもみられます。
相続不動産の共有持分を共有持分買取業者に売却する際には、事前にひと言、他の相続人に断っておくのが無難です。
声をかけにくいご事情がある場合、当社では相続人様の状況をお伺いしてアドバイスを行うなど、サポートさせていただいています。
丁寧にお話をお伺いいたしますので、不動産の共有持分を相続してお悩みであれば、お気軽にご相談ください。
住宅ローン滞納・離婚・相続等むずかしい不動産トラブルを解決！
