離婚したら家をどうする？問題点・解決策・準備を一手に解説

離婚時に揉める可能性の高いことの1つに「持ち家」の問題があります。

家をどうするかといった選択肢や問題の解決策は1つではなく、ときには「任意売却」や「リースバック」「名義変更」など、一般的とはいえない手続きを取らなければならないケースも。本記事では、離婚に伴う持ち家の問題点や解決策、準備すべきことを解説します。

持ち家はどうするべき？離婚時に取れる3つの選択肢

離婚時に持ち家をどうするかで揉めるケースは少なくありませんが、離婚時に取れる選択肢を大別すれば、次の3つだけ。この中から、ご夫婦やお子さんのご意向とともにご自宅のローン残債や資産価値を踏まえて、最適な方法を選択していくこととなります。

1．売却

離婚後、最も揉めないのは、離婚時に家を売却することです。財産分与をするうえでも、換価することで公平に分けられます。夫婦で築いた財産の1つである自宅を残すからこそ、離婚後も名義やローンの問題が残ってしまうのです。

2．住み続ける

「売却」が離婚時や離婚後に最も揉めない選択肢であるとはいえ、実際には「子どもの生活環境や学区を変えたくない」などの理由から、家を残したいという要望も少なくありません。離婚後も家を残す場合に多いのは、妻子が住み続けるケース。先の通り、お子さんの生活環境や学区に配慮し、夫だけが出ていくケースが多くみられます。

3．名義変更＆買戻し

離婚後も、夫名義の家に妻子が住み続けることは可能です。しかし、所有者（ローンの名義人）と居住者が異なることで起こる問題も少なくありません。そのため、離婚時に名義変更したり、元夫婦間で売買契約を交わしたりするケースもみられます。

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離婚時に売却・離婚後も住み続ける場合の問題点と解決策

離婚時に持ち家をどうするかの選択肢は「売る」か「住み続ける」の2つと申し上げましたが、売る方法も住み続ける方法も1つではありません。双方の意向や問題点を踏まえ、離婚後の生活がより豊かになる方法を模索しましょう。

【売却する場合】問題点と解決策

離婚で持ち家を売却するうえでの問題となるのは、一般的な方法では売れない場合です。

「一般的な方法では売れない」というのは、すなわち売却しても住宅ローンが完済できないケース。住宅ローンが残っている家には「抵当権」が設定されています。抵当権とは、ローンの返済が滞ったときに金融機関が強制的に競売にかけられる権利。原則的に、ローンを完済しなければ抵当権は抹消できないため、売却と同時にローンを完済できなければ一般的な方法では売却できないのです。

解決策．任意売却

住宅ローンが完済できない場合「一般的な方法」では売却できませんが「任意売却」なら売却可能です。任意売却とは、住宅ローンを借り入れている金融機関に特別な許可をもらったうえで行う不動産売却。住宅ローンを完済せずとも、抵当権を抹消してもらえます。

【住み続ける場合】問題点と解決策

先の通り、お子さんの生活環境や学区に配慮して、離婚後は夫が家から出ていき、妻子が住み続けるケースが多くみられます。しかし、夫は多くの場合、住宅ローンの名義人になっていることから、離婚後のローン返済で揉めたり、夫のローン返済が滞ったりすることでトラブルにつながることも少なくありません。

解決策1．名義変更

「夫名義の家に妻子が住むことで揉めるなら、夫から妻に名義を変更すればいい」と考える方もいらっしゃると思います。もちろん、それも1つの選択肢ですが、ローン名義は財産分与のように夫婦間の取り決めだけで変更できるわけではありません。

ローンの返済は、金融機関と債務者との契約の上に成り立っています。名義を変えるとすれば、今の債務者がローンを完済し、新たな名義人がローン審査を経てローンを借り入れなければなりません。当然ながら、ローンを組むには一定の収入や信用が必要なため、必ず名義変更できるわけでなく、むしろ多くの場合、妻のほうが夫より収入が少ないケースが多いことから、夫から妻への名義変更は容易ではないと考えておきましょう。

解決策2．リースバック

このような状況や意向がある場合は「リースバック」も選択肢の1つとなります。リースバックとは、不動産の売買および買主との賃貸借契約を指します。旦那様名義のマイホームを当相談室が購入し、奥様に貸し出すことで、奥様やお子さんは継続して住み続けることができます。

持ち家がある人が離婚準備ですべきこと

売却するにしても、どちらか一方が住み続けるとしても、そこまでの過程や手続きは1つではありません。双方が納得し、新たなスタートを切るためには、1つ1つ準備を進めていかなければなりません。

お互いの意向を確認する

まずは、お互いの意向を確認しましょう。たとえば妻が「住み続けたい」と主張しても、夫が「売りたい」との意向を示せば話し合いは平行線になります。離婚前には、家のこと以外にも親権や養育費の話し合いも進めなければなりません。協議離婚にかかる期間は、平均して半年〜1年ほど。協議だけでは合意できない場合に調停や裁判に意向する場合は、さらに提起や申し立てから半年〜1年ほどかかります。

家の価値を知る

売却するにしても、どちらか一方が住み続けるとしても、家の価値および住宅ローン残債は必ず把握しておきましょう。「いくらで売れるか」次第で、双方の主張が変わるケースも見られます。また、家の価値が住宅ローン残債を下回っている場合に売却を検討する場合は、先述の通り「任意売却」も視野に入れなければなりません。任意売却が成立するまでには、1年ほどの期間を要します。

問題点を把握する

双方の意向および家の売却見込み額、住宅ローン残債を踏まえ、問題点を把握しましょう。双方が「売却」で合意しており、なおかつ住宅ローンを完済でき、財産分与でも揉めないという状況であれば、不動産業者に売却を進めてもらっても問題ないでしょう。

ただし、下記のような問題がある場合は、一般的な不動産業者では対応できないことも考えられます。

適切な機関への相談でスムーズな協議・離婚手続きを

離婚時に家を売るとしても、どちらか一方が住み続けるとしても、話し合いや合意事項の手続きを取るまでには決して短くない期間を要します。持ち家をどうするかを含めた離婚時の協議や手続きをできる限りスムーズに進めるためには、不動産業者および弁護士の連携が不可欠です。不動産の査定や売却は不動産業者の領域である一方、協議や合意形成は弁護士の専門領域。2つのプロが連携したうえでサポートすることで、協議・手続きがスムーズに進みます。

不動産あんしん相談室は、不動産が絡むトラブル解決専門の一般社団法人です。弁護士と連携したうえで、離婚に伴う持ち家の問題を解決させていただきます。持ち家がある場合の選択肢は「売却」「住み続ける」「名義変更」の三択。しかし、売却にも「任意売却」や「リースバック」といった選択肢があり、「住み続ける」場合にも「名義変更」や「リースバック」という方法があります。

早期に専門家に相談することで選択肢が広がり、離婚成立までの期間も早くなる可能性があります。離婚問題の相談先はとくに、守秘義務や相談のしやすさが求められますが、当相談室はトラブルに特化した相談窓口であることから秘密厳守を徹底しており、全てのコンサルタントが女性です。初回相談は30分無料。どうぞお気軽にご相談ください。

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