住宅ローン滞納

不動産投資に失敗したら任意売却がおすすめ!無料相談で理由や対策をお話します

不動産投資でこのような悩みはありませんか

最近、賃貸マンションやビル、区分所有、戸建など、収益物件(投資物件)のオーナー様からの相談が多くなっています。

例えばこのようなお悩みはありませんか?

もともと「投資用」として資産運用のために始めた賃貸マンション・アパート経営も収益より返済が大きかったり、メンテナンス費用で赤字になったりでは、投資用不動産としての役目を果たさず、むしろ家計まで圧迫させかねません。

このような不良資産(投資用不動産)は早めに処分するほうが、金銭的にはもちろん、精神的にも有益です。

投資用不動産も任意売却することができます

事業用・投資用のワンルームマンションやアパート、マンションなど、賃貸収入が返済額を下回るような不良資産も、住宅ローン返済苦の回避方法と同様「」で解決することが可能です。

居住用と違う点は、居住していないので引越費用を認められないところ。

しかし入居者がいる場合、賃借人付きのままでオーナーチェンジの収益物件として売却することが可能です。

マンション・アパート経営の実態

実は、アパートやマンション等の賃貸経営をされている多数の方が破綻のリスクを抱えています。

理由は、賃貸アパート、マンション経営は、金融機関(銀行)から借り入れて運営していることが多いため、借金の返済が収益の額を上回ると急激に負債が増えてしまうからです。

借金の返済が収益の額を上回るということは、上記のように「空室の増加」「老朽化による修繕費の増加」「家賃保証の減額」や「税金の支払いが追い付かない」が主な理由だと考えられます。

このような投資用不動産は危険!

投資用不動産が不良資産化することにより、ご自身の生活を圧迫することが多いのが現状です。

不良資産の赤字を補てんするためご自身の給与所得を物件メンテナンスやローン返済に充てられています。

このような投資用不動産は危険ですので、なるべく早いタイミングで任意売却し、手放すことが賢明でしょう。

  • 年々家賃が下がり、持ち出しがある賃貸マンション
  • 住宅として購入したが、家を出たため賃貸人に貸している一戸建て
  • 相続したが遠方で管理できない借金の残る、空室率50%以上のアパート
  • ローン返済が追いつかない賃貸アパート
  • 新築で購入したものの、現在は借りてのいない投資用マンション
  • 管理費や修繕積立費を払うと返済まで費用が回らない区分所有物件
  • 老朽化によりメンテナンス費用で赤字になっている鉄骨造マンション
  • 長期間修繕せず放置しているRC造マンション

不動産で生活を圧迫させないために

借入金の返済比率が60%超えている人は、空室が増えると返済が苦しくなります。

あなたはご自分の収益物件の返済比率を考えたことがありますか?

一般的には、土地を持っている大家さんが、新築アパートを金融機関の融資を受けて建築し、自主管理で経営する場合の利回りは8%が普通だと言われています。

8%の利回りと聞いて当たり前に思われるかもしれませんが、実はこの数字にもリスクが潜んでいます。

相続税の節税対策としてなら投資リスクは低いのですが、収益(収入)目的としては正直言って苦しい数字なんです。

新築時は良いかもしれませんが、後々家賃が減額したり、空室が増えたりすると、返済が厳しくキャッシュフローが回らなくなる可能性があります。

賃貸収入を、他の事業資金に廻して破綻する方も事実多いのですが、逆に、このように返済苦やキャッシュアウトにってご自身の生活費まで消費してしまうような方もいらっしゃいます。

賃貸アパート・マンション経営での行き詰まりが、ご自身の生活を圧迫することもあることを忘れないでください。

空室が多い賃貸アパートや修繕費がかさむ賃貸マンション…

このように収益を生まない不動産でお悩みの方、を売却して返済を軽くしませんか?

任意売却では、金融機関から借り入れた債務を全額返済できなくても、不動産に税金等の差し押さえがあっても、不動産を売却することが可能です。

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任意売却における投資(収益)ローンと住宅ローンの違い

まず第一に、投資用ローンは住宅ローンとは全く違います。

投資用ローンは住宅のためではなく、事業のための融資です。

金融機関の商品であるローンの種類が違うので、融資の取り扱い方や不動産を周りを取り巻く環境も異なってきます。

投資用不動産の売却を考えた場合、上記のように専門的な業者に任意売却を依頼すること、がとても重要です。

不動産用投資の今後について

もともと投資用とは、その不動産から収益を上げるために購入するものです。

よって、ローンの返済ができなかったり、ご自身の収入までメンテナンス費用に充当したりと、毎月持ち出しをしなくてはいけないのであれば、確実にその投資は失敗しているということです。

早めに解決しなければ、一生悩まされることになります。

私たちは下記のような理由で、今後日本の不動産の価値が上昇するとは考えにくいと推測しています。

理由①「人口の減少」

現在、約1億2800万人と言われる日本の人口は、2030年には1億1522万人、さらに2060年には8674万人になるとの予測が立てられています。

人口が減り、世帯数も減り、高齢者が多くなるということは、住宅は今までのように必要がなくなってくるということです。

都市部にお住まいの方には信じられない思いかもしれませんが、実際に国が「空き家対策」なるものを打ち出しているのが現状です。

地方都市では、空き家問題が社会問題へ発展しつつあります。この事実は投資用不動産にとっては大きな出来事です。

理由②「土地の値段の下落」

不動産はもともと「需要と供給のバランス」で価格が形成されています。

これから国は空き家対策を打ち出し、新築物件の建築を制限し、中古住宅を改装して販売する事業に力を入れると考えます。

つまり、中古住宅の供給が増え続けますが、それに比べて住宅の需要は人口減少により減り続けるため、地価が更に下がるのは必然です。

理由③「家賃相場の下落」

①および②の現状、そして今でも新築マンションがどんどん建築されているため、当然家賃は下がり続けます。

この影響は賃貸住宅にも確実に連動していくと考えられています。

任意売却をするなら早期相談を!

弊社ではこのように、今現在、投資目的を果たしていない不動産、そして、今後この危険性のある不動産の任意売却をサポートしております。

「早めのご相談が解決のカギ」です。

もちろん、残債務についてもどのように対処すべきかについても、アドバイスしておりますのでお気軽にご相談ください。

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ABOUT ME
株式会社アースコンサルティングオフィス
株式会社アースコンサルティングオフィス
大阪・東京にある不動産コンサルティング会社。代表は女性。不動産コンサルタントという中立な立場で、専門知識のない方にもわかりやすく不動産問題の解決策をご提案しています。主な分野は住宅ローン滞納、リースバック、離婚、共有持分、相続トラブル解決など。 いつでもお気軽にご相談ください。無料相談受付中。