事例を自分の状況に当てはめる前の確認
個人再生や任意売却の結果は、収入の継続性、住宅ローン、他の債務、不動産評価、保証人、滞納・競売の進行で変わります。事例と同じ方法が使えるとは限らないため、通知書と数字を整理してください。
- 毎月収入と返済可能額
- 住宅ローン・他債務の残高
- 不動産の査定額
- 差押え・競売・督促の状況
- 住み続けるか転居するか
※事例は個別の結果であり、同じ結果を保証しません。
個人再生とは「再生計画」を基に、借金を大幅に減額できる法的な手続きです。
しかし、個人再生はどんな方でも選択できる手続きではありません。
個人再生とは？
個人再生とは、債務整理方法の1つ。裁判所の認可を受け、借金を大幅に減額する手続きです。
少なくなった借金は「再生計画」のもと、原則的に3年間で分割して返済していきます。
個人再生の「住宅ローン特則」
個人再生の特徴は「住宅ローン特則」が付けられることです。
個人再生手続きに住宅ローン特則を付けることで、借金を大幅に減額しながらも、自宅を維持できます。
しかし、住宅ローンが残っている場合には、対象不動産に抵当権が設定されており、債権者（銀行など）は抵当権を行使することで、強制的に競売にかけることができてしまうのです。
他の借り入れと同様、個人再生手続きによって住宅ローンの債務を圧縮しようとすると、債権者は抵当権を行使してしまいます。そのため「個人再生手続きにおいて住宅ローン債権者のみ特別扱いする」という目的で住宅ローン特則が付けられるのです。
すなわち、個人再生手続きをしても自宅を維持することはできるものの、住宅ローンの返済負担は変わりません。
個人再生ができないケース
個人再生を利用するには、条件があります。また条件を満たしていても、状況次第では、個人再生が認められないことも、取り消されてしまうこともあるので注意が必要です。
個人再生できないケースは、こちらの記事をご覧ください。
個人再生できない場合でも任意売却ができた事例
個人再生は、住宅ローン以外の債務を圧縮するために効果的な手段です。
住宅ローンの滞納が一定期間続くと、金融機関は抵当権を行使し、不動産を強制的に競売にかけます。競売では相場を大きく下回る金額で落札され、競売後に多額の債務が残ってしまうことも少なくありません。
その結果、自己破産を余儀なくされてしまうケースもあります。
- 個人再生できない
- 住宅ローンを滞納してしまった
この状況における救済策は「任意売却」です。
ここからは、当相談室が、個人再生手続きができなくなってしまった方の任意売却をサポートさせていただいた事例をご紹介します。
相談経緯
ご相談者様は「個人再生をしたい」ということで、弁護士に相談。しかし、住宅ローンを滞納してしまったことにより個人再生手続きを取れなくなってしまいました。
このままでは、競売は避けられません。そこで、弁護士の紹介で不動産あんしん相談室にご連絡いただきました。
相談当時はまだ任意売却できる段階だった
任意売却ができる条件は、次の通りです。
- 債権者の承諾を得る
- 税金滞納などにより該当不動産が差し押さえられていない
- 代位弁済後、債権回収会社が窓口になった後～競売開札までに売り切る
任意売却が可能な時期は限定的ですが、ご相談者様の場合は、住宅ローンを滞納して間もない時期。この段階であれば問題なく任意売却できるということで、競売を避けるため、すぐに任意売却に向けた手続きを開始しました。
弁護士は債務整理のプロではあるものの、不動産のプロではありません。債務整理が絡んだ不動産の売却は、弁護士などの専門家と私たちのような不動産業者が連携してサポートさせていただく体制が不可欠です。
任意売却は債権者への「交渉」がカギ
「不動産業者であれば任意売却が可能」というわけではありません。不動産あんしん相談室が弁護士からも信頼されている理由は、任意売却の実績が豊富だからです。
任意売却では、仲介手数料や引越し費用、税金滞納の清算は売却金から捻出することも可能ですが、これは債権者への交渉次第です。さらに、売却後に残った債務の支払い方法も、交渉次第で無理のない返済計画を立てることができます。
「売り方」自体は一般的な不動産売却と同様ですが、実施にも債権者の承諾が必要であり、随時、債権者に対し、様々なことを交渉をしなければならない任意売却。対応する不動産会社には、売却力とともに「任意売却の実績」が求められます。
さらに、場合によっては、任意整理などその他の債務整理と併せて手続きする必要があるため、弁護士や司法書士などの専門家と連携して対応することが望ましいといえるのです。
まとめ
無事に任意売却を終えたあとには、ご相談者様から感謝のお言葉を頂戴しました。個人再生ができない状況で住宅ローンを滞納してしまった場合でも、「任意売却」は可能です。
不動産あんしん相談室は、パートナーの専門家と連携し、不動産売却と債務整理をワンストップでサポートさせていただくことができます。提携専門家のご紹介に際し、紹介料・仲介料などは一切いただいておりません。どうぞお気軽にご相談ください。
この事例から分かる「早期相談」の意味
個人再生が難しいと言われた時点でも、任意売却の期限が残っているとは限りません。重要なのは、債務整理の検討と並行して、不動産の価格、住宅ローン残高、差押え、競売日程を確認することです。法的手続きは弁護士、不動産の査定・販売は任意売却の実務に詳しい会社が連携して進めます。
- 最新の債務額と住宅ローン残高を確認する
- 裁判所・債権者からの通知と期限を時系列に並べる
- 根拠ある査定で通常売却・任意売却の可否を判定する
- 売却後の残債、転居、生活費を同時に整理する
- 債権者の同意条件に沿って販売・決済を進める
同じような状況でも結果が異なる理由
| 結果を左右する要素 | 確認内容 |
|---|---|
| 相談時期 | 入札・開札までの残り期間 |
| 物件価格 | 市場価格と残債、売却費用 |
| 債権者 | 売却価格・配分・期限への同意 |
| 権利関係 | 共有者、保証人、差押えの有無 |
| 生活再建 | 転居先、売却後の返済計画 |
本事例はすべての方に同じ結果を保証するものではありません。個人再生・自己破産等の可否は弁護士へ確認し、任意売却の条件は個別に債権者と調整します。
通知書が届いている方へ
任意売却の流れは任意売却の基礎と注意点、競売が始まっている場合は競売開始後の対応をご確認ください。書類が揃っていなくても、分かる範囲から無料相談で整理できます。
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