- 住宅ローンを一定期間滞納させてしまった
- 住宅ローンが完済できない不動産を売却する
このような状況では、「任意売却」という少々イレギュラーな方法で不動産を売却することがあります。“イレギュラー”というのは、住宅ローンを借り入れている金融機関との交渉や一般的な不動産売却にはない煩雑な手続きがあるためです。
すべての不動産会社で任意売却ができるわけではないので、任意売却するうえではまず、業者探しをする必要があります。
しかし「任意売却できます」と謳っている不動産会社の中には、困っている消費者を手玉に取る悪徳業者もいるため十分に注意しなければなりません。
任意売却は不動産会社からアプローチされやすい
すでに住宅ローンを滞納させてしまった方は特に気を付けていただきたいのですが、任意売却の営業は非常に多いものです。
具体的にいえば、「うちで任意売却しませんか？」という投函チラシが入ったり、中にはお宅に訪問してきたり不動産会社もいるかもしれません。
というのも、住宅ローンを滞納してしまい、競売の開始が決定すれば、裁判所でその事実が公表されます。任意売却の依頼をしてほしい不動産会社は、裁判所の公告を見て、持ち主を調べてアプローチしてくるということですね。
もちろん、アプローチしてくる不動産会社がすべて悪徳業者というわけではありません。しかし、複数の選択肢があるからこそ見極めが非常に重要になってくるわけです。
そして、任意売却が可能な期間はおよそ半年。所有者には「早く業者を決めなければ」という焦りも出てくるため、悪徳業者はそこに漬け込むのです。
任意売却業者の悪質な手口
それではここからは、悪徳業者の具体的な手口をみていきましょう。
1．高額な費用を請求する
任意売却も、不動産取引であることには変わりありません。不動産会社が不動産取引を仲介したうえで受領する「仲介手数料」は成功報酬であり、法律で「物件価格×3%＋6万円（+税）」が上限と決まっています。
ただ任意売却については、そもそも住宅ローンの返済や完済できないことに困っている方がするものですから、通常は売却金額の中から不動産会社に仲介手数料が配分されます。つまり、所有者が用意する必要はないということです。
それにも関わらず、任意売却前の「手付金」や売買後の「コンサルティング費用」を請求するとすれば、それは悪徳業者だと判断できるでしょう。
この手口は、“悪徳”という以上に“違法行為”。それは、先述どおり仲介手数料の上限は決まっており、なおかつ不動産会社は仲介手数料以外の報酬を得てはならないと法律で決まっているからです。
2．嘘をつく
悪徳業者は、自分たちに決めてもらいたいがために“嘘”を並べることも見られます。
たとえば、任意売却後の「引っ越し」について。任意売却では、仲介手数料など売却にかかる費用とともに、物件から退去するための費用も売却代金から捻出できる可能性があります。
しかし、いくらでも引っ越し代金として配分が認められるわけでもありません。それにもかかわらず、悪徳業者は「100万円以上確保できます！」「他社では引っ越し代金の配分は認められません！」などといって、なんとか依頼してもらおうと嘘をつくんですね。
実際に、実費を大幅に超える引っ越し費用をもらえたとしても、それは「買取再販」によって業者の利益が確保できるケースに限定されるでしょう。
要は、安い金額で業者自身が買取り、高値で再販することにより、引っ越し代として支払った金銭以上の利益を出す業者による悪質な手口だということです。売却金額がその分、大幅に減るということですから、所有者にとっては大きな損失だということは言うまでもありません。
また、「裁判所に用命されて来ました」などと明らかな嘘をつく業者もいます。
3．任意売却のノウハウを持っていない
冒頭で述べたとおり、任意売却は一般的な不動産売却とは手続きが異なる“イレギュラー”な方法です。金融機関への交渉やときには裁判所とのやり取りも必要になるため、任意売却の経験と実績がない不動産会社には仲介が難しいというのが実情です。
ただ昨今では、新型コロナウイルス蔓延の影響もあり、住宅ローン返済に困る人が激増し、それと同時に「任意売却できます！」という不動産会社も増えつつあります。
中には、任意売却のノウハウを持っていないにもかかわらず、「やります！」「できます！」と言っているだけの業者も含まれているため、十分な注意が必要です。
悪徳な任意売却業者か見分けるためのポイント
悪徳業者は、巧妙な手口で所有者を騙し、自社の利益を優先させようとします。
では所有者は、どのように悪徳業者かを見極めればいいのでしょうか？
ここからは、任意売却業者を見極めるための具体的なポイントを3つあげていきます。
1．ホームページをチェック
どんな不動産会社かを調べるため、多くの方はその業者のホームページを覗いてみるのではないでしょうか？
ただ大前提として、ホームページはその業者自身が作っているものですから、基本的には“自社にとっていいことしか書かない”ということを認識しておきましょう。
「任意売却の実績豊富！」「任意売却物件募集！」といった言葉に、安易に騙されてはいけないということです。
そんな中、ホームページで見るべきポイントとしてあげられるのが、まず弁護士と連携して対応できるかどうか。
すべてのケースというわけではありませんが、任意売却では、売買中に裁判所とのやり取りが必要になったり、売却前後に自己破産申請をしたりすることが往々にして起こります。
不動産会社は不動産仲介の専門家ではありますが、法律的な問題やトラブルが起きたときには、やはり弁護士のサポートが必要です。
とはいえ、単に「弁護士と提携！」と書いているだけではなく、提携している弁護士事務所が明記されてあり、なおかつ連絡先や弁護士事務所のサイトリンクが貼られていれば、双方同意のもとの「提携」だと判断できます。
さらに、任意売却の「流れ」や「競売との違い」などがわかりやすいコンテンツがあるかどうかも大事なポイントです。
任意売却についてのコンテンツが複数アップされていれば、それだけ力を入れていると判断できます。コンテンツさえあればいいというわけではありませんが、「任意売却できます！」と一言書いているだけの不動産会社以上の専門性や実績に期待できるはずです。もちろん、コンテンツの内容もしっかりチェックしてみてくださいね。
2．こんなことを言われたら要注意……！
先ほどの「引っ越し代金100万円確保します！」や「裁判所からの用命で来ました！」もそうですが、最後に“こんなこと言われたら要注意！”というわかりやすい文言をいくつか紹介します。
「必ず任意売却できます！」
一見すると、「頼もしい！」と思ってしまいかねないこの言葉。しかし残念ながら、どの業者に依頼したとしても任意売却に“絶対”はありません。
競売が開札してしまえば、その後の任意売却はできません。それまでに売却することを目指すわけですが、やはり不動産は買主になってくれる人が現れなければ成約にはいたりません。
とはいえ、自社でも買取ができる不動産会社であれば、競売開札までに売却できる可能性は高まります。
「金融機関への交渉はご自身で」
金融機関の許可がなければできない任意売却は、金融機関への交渉がまず初めのハードルとなります。
ただ中には、任意売却するうえでの“根幹”ともいえるこの工程を「うちではしません」とする不動産会社も一定数存在します。
交渉に時間がかかったり、そもそも不成立となってしまったりすれば、任意売却ができなくなってしまう可能性もあります。そのため、交渉もしっかり請け負ってくれる業者に依頼したほうが良いでしょう。
「任意売却しか道はありません」
競売を避けるための救世主ともいえる任意売却。しかし、まだ競売が開始しておらず、住宅ローンの滞納も1～2度という状況では、必ずしも任意売却が最善の方法とは限りません。
任意売却ではなく、一般的な不動産売却ができるかどうかを検証し、さらにはリースバックなど所有者の負担も下げられるような提案をしてくれる不動産会社は、やはり信頼に値するといえるでしょう。
複数の選択肢の良い面・悪い面を把握し、最善の選択をするためには、所有者の話や状況に親身になって耳を傾けてくれ、自社の利益ではなく所有者の利益を最大限考えてくれる業者に依頼することがなにより大切です。
まとめ
任意売却で成功する秘訣は、スピードと業者選定です。悪徳業者に依頼してしまい、競売開札ギリギリで「やっぱりできませんでした」となってはもう遅いのです。
限られた時間の中で安心できる不動産会社かを見定めることは容易ではありませんが、ぜひ今回のポイントをチェックしていただき、悪徳業者を避けるための一助となれば幸いです。
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