任意売却後も子どもに自宅を残せる「リースバック＋買戻し」という選択肢

「住宅ローン返済が厳しい」

「返済を滞納させてしまって督促状が届いている…」

このような状況を放置してしまうと、“競売”になってしまうことは避けられません。

競売とは、裁判所主導でご自宅を強制的に売却されてしまうこと。競売後は強制退去を迫られ、残った債務の返済に引き続き苦しむことも予想されます。

競売を避けるには“任意売却”が有効的な方法となりますが、家の売却には変わりないので転居は避けられません。

そこでご提案したいのが、任意売却に“リースバック”と“買戻し”を組み合わせる方法。この方法では、転居が不要で、将来的にお子さんに自宅を残すことが可能となるのです。

住宅ローンを滞納させてしまったときの2つの選択肢

まず、住宅ローンを滞納させてしまったときの選択肢となる“競売”と“任意売却”について詳しく解説します。

競売

「住宅ローンを借り入れている」ということは、その物件に“抵当権”が設定されているという状況です。

抵当権を簡単にいえば、「万一、債務者によるローン返済が滞った場合、住宅ローンを貸し出している金融機関は強制的に競売に向けた手続きを開始できる」という権利。住宅ローンが一定期間滞ってしまうとこの抵当権が行使されてしまい、何もしないでいると競売を避けることができないのです。

競売は、一般的な不動産売却ではなく“落札方式”で物件が売却されます。落札価格は落札者によりますが、相場価格の半値ほどになってしまうこともあります。

残った債務については基本的に一括返済を迫られるので、結果的に自己破産に追い込まれてしまうケースも少なくありません。

家だけでなく、社会的信用やその他の資産までをも失ってしまう可能性があるのが、不動産競売なのです。

任意売却

では、任意売却はなんなのかというと、競売を避けるための“救世主”ともいえる不動産売却方法です。

任意売却は、まず債権者（住宅ローンを借り入れている金融機関等）に「競売前の売却」の許可を取ることから始まります。債権者からしても、最終的に債務を回収しきれない可能性がある競売より任意売却の方がメリットは大きいものなので、適切な時期に、適切な機関に依頼すれば、この交渉を成立させることはそこまで難しいものではありません。

さて、続いて任意売却ですることは、不動産の売却。任意売却は競売とは異なり、一般的な不動産売却同様、買主を募って売却するため、相場価格に近い金額での成約が見込めます。

売却後も債務が残ることはありますが、競売よりその金額は少なく、残った債務も無理のない返済計画を立てられるという点が任意売却の大きなメリットです。

一方、任意売却の注意点はというと、のんびりしていると競売が始まってしまうこと。任意売却が許可されたとしても競売に向けた手続きが止まることはないので、「競売開札」というタイムリミットまでに家を売り切らなければならないことだけは、肝に銘じておきましょう。「競売開始決定通知書」が届いてから競売開札までの期間は、概ね5～6カ月です。

基本的に任意売却は自宅を手放さなければならない

競売を避けるための救世主ともいえる任意売却ですが、自宅を手放すことにおいては競売と同じです。

転居が必要

一般的な不動産売却のように、家の所有権は買主に移行しますので、売却後は物件引き渡しまでに転居が必要です。

子どもに自宅を残せない

一般的な任意売却では所有権が永久的になくなってしまうので、「子どもに家を残したい」という夢や希望は残念ながら果たすことができません。

「任意売却＋リースバック＋買戻し」という選択肢

近年、当相談室には「住宅ローン返済が厳しいけれど、子どもに自宅（唯一の資産）を引き継ぎたい・残してあげたい…」というご相談が多く寄せられます。

任意売却は、競売を避け、債務をできる限り減らすためには有効的な方法となりますが、「思い入れのある自宅から転居しなければならない」「子どもに家を残してあげられない」という点はデメリットにもなりえるでしょう。とはいえ、このままでは競売が避けられず、家族を路頭に迷わせかねません。

そこで当相談室がご提案したいのが、任意売却に“リースバック”と“買戻し”を組みあわせる方法です。

「リースバック＋買戻し」とは？

まず“リースバック”とは、不動産を売った人（＝買主）から家を借りることで、売却後も家に住み続けることができる売却方法。つまり売却後に、買主が家主に、売主が借主となって賃貸契約を成立させるということです。

そして“買戻し”とは、リースバック後に自宅を買い戻すということ。少し話がややこしくなりますが、まず不動産売却によって所有権は第三者に移行し、その第三者に対してリース料を支払いながら自宅に住み続けます。続いて、その第三者から自宅を購入して買い戻す、というのが「リースバック＋買戻し」の流れとなります。

転居不要

「任意売却＋リースバック＋買戻し」という方法のメリットは、この間、転居が不要だということでしょう。「所有者⇒賃借人⇒所有者」と立場は変わっていきますが、自宅に住み続けることができます。

「買戻し」は「元所有者」以外も可

リースバック後に買い戻すのは、元所有者ではなく、子や孫でも問題ありません。

親が所有していた家の住宅ローン返済が厳しいときには、「任意売却＋リースバック」を選択し、最終的に子が買い戻せば、自宅という資産を引き継ぐことができるのです。

「だったらリースバック契約を挟まないで、親から直接、子が買い取ればいいのでは？」

とお考えになるかもしれませんが、親族間売買の場合に問題になるのが「住宅ローン」です。多くの金融機関では、親子間などの親族間売買ではまず住宅ローン審査が通りません。

その理由は、次の通りです。

一般的に、親子間で不動産を引き継ぐのは「贈与」や「相続」ですよね。そこをなぜあえて「売買」にするのか？という疑問から、親子間売買では上記のようなことが懸念されてしまって融資が降りにくくなってしまうのです。

また親御さんの住宅ローン返済が厳しい局面では、まだお子さんが小さいことも考えられます。買戻しは、数年間のリースバック期間を経てからでも可能。「住宅ローンのため」あるいは「買戻しまでの期間も住み続けるため」に、第三者によるリースバックを経ることが有効的になるのです。

任意売却・リースバック・買戻しをご検討の方へ

任意売却・リースバック・買戻し。いずれも難しいのが、買主を見つけることです。任意売却単体であれば一般消費者に向けて売却できますが、リースバックや将来的な買戻しにまで対応してくれる一般消費者はまずいません。

そこで考えられる選択肢が、リースバックを行っている事業者。しかしこの場合もまた、リースバックだけならまだしも買戻しにまで対応してくれなかったり、買戻しできたとしても条件が厳しかったりすることが多々あります。

当相談室は、トラブルを抱えた不動産取引を専門に扱っている事業者。任意売却はもちろん、買戻しを視野に入れたリースバックでは、当相談室が買主とならせていただくことが可能です。

任意売却が可能な期間は、限られています。このような方は、すぐ当相談室にご相談ください。差し迫った状況でも、自宅に住み続けることやお子さんに資産を残せる可能性を諦めず、専門性と経験を活かし、スピード感を持って対応してまいります。

まとめ

住宅ローン返済が厳しい状況においては、「とりあえず今の状況を打開したい！」と考えるものですよね。しかし、本音では「このまま住み続けたい」「子どもに家を引き継いでもらいたい」と考えている方はいらっしゃるのではないでしょうか。

当相談室にご相談いただけければ、苦しい今の状況を打開し、なおかつご家族のご希望を最大限果たせるよう尽力いたします。何度も言いますが、任意売却が可能な時期は限られています。一刻も早いご相談をお待ちしております。

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