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離婚と不動産

離婚後も続く持ち家の問題は「リースバック」と「買戻し」で解決

離婚後も続く持ち家の問題は「リースバック」と「買戻し」で解決

離婚してもなお、「妻子が元夫名義の家に住んでいる」というケースは多くあります。その理由のほとんどは、子どものため。

ツクルパパ
ツクルパパ
「学区を変えたくない」「できるだけ生活環境を変えたくない」ということで、元夫が養育費代わりに自分の持ち家を妻子に提供しているようなケースですね。

しかし、元夫はあくまで「子どものため」に持ち家を提供しているので、子どもが独立すれば元妻に住まわせる必要はなくなります。つまり、子どもが家を出てしまえば、元妻も家から出ていかなければならなくなってしまうわけです。

しかし、住み慣れた家であり、子どもにとって実家でもある家に住み続けたいという方は大勢いらっしゃいます。

「家を売りたい元夫」vs「家に住み続けたい元妻」

これを解消するためには、“リースバック”と“買戻し”という方法が有効的です。

元夫の家を元妻が購入するのが難しい理由

元妻が住み続けるには、まず、元妻が家の所有者になればいいということになります。しかし実は、元夫が所有している家を、元妻が購入することは容易ではありません。

身内間の不動産売買の住宅ローンは難色を示される

元妻が家の所有者となるためには、家を購入する必要がありますよね。しかし、「元夫が売主」「元妻が買主」の場合、住宅ローンがおりない可能性があるのです。

金融機関は、親族など関係性が近い者同士の不動産売買への融資に難色を示す傾向にあります。その理由は、以下のようなことが懸念されるからです。

  • 住宅購入以外の用途に使われる
  • 住宅の評価が公平ではない
  • 親族同士の借金返済などの用途に使われる

「離婚したからもう他人」と思われるでしょうが、金融機関は、離婚した者同士の不動産売買という行為に対し、「偽装離婚」の可能性を考えます。

ツクルパパ
ツクルパパ
つまり、融資を受けるために離婚を装った詐欺行為を懸念するんですね。

金融機関は、少しでも目的が明瞭ではない売買や詐欺などの犯罪が疑われる売買への融資に積極的にはなれないもの。そのため、元妻が住み続けるには、住宅ローンを借り入れにくいことが大きな問題となるのです。

“リースバック+買戻し”なら元妻は住み続けることが可能

「元夫が売主」「元妻が買主」では融資がおりないのであれば、第三者を挟んだ不動産売買を考えてみましょう。それが本記事の本題である、「リースバック」と「買戻し」を組み合わせた方法です。

リースバックとは?

まず、リースバックとは、住宅を売却した後にもその家に住み続けられるという方法です。

リースバックの仕組みは、売主が借主に、買主が貸主になるというもの。つまり、住宅を売却した後は、賃貸住宅としてそのまま家に住み続けられます。

▶︎ リースバックの詳細はこちら

買戻しとは?

リースバックは、将来的に家を買い戻すことも可能。買い戻す人は、元所有者でなくてもかまいません。

▶︎ 買戻しの詳細はこちら

“リースバック+買戻し”が離婚後の元妻の買戻しに適している理由

「リースバック」と「買戻し」という工程を踏むことで、まず第三者に家を売却して、そこからまた別の第三者が家を購入するということが可能になります。

つまり、所有権が、「元夫」→「第三者」→「元妻」と移行するので、「元夫が売主」「元妻が買主」だから住宅ローンがおりないという状況を回避できるのです。

売買が複数回になると、仲介手数料の負担が心配になる方もいらっしゃるかもしれませんが、当相談室はリースバックの買主になることも可能です。

ツクルパパ
ツクルパパ
「当相談室が買主」「元夫が売主」、「当相談室が売主」「元妻が買主」となれば“仲介”にはあたりませんので、仲介手数料は不要となります。

元妻の経済力が低い場合

第三者を介在することで、元妻の方は融資を受けやすくなります。ただし、住宅ローンを借り入れるには、年収や現在の職業、過去の延滞履歴などが審査される点については一般的な不動産売買と同様です。

  • 融資額に対して収入が足りない
  • 正社員など安定的な収入が得られる職に就いていない
  • 年齢的に希望の融資額が受けられない

上記のような理由により、元妻が融資を受けられないというケースにおいては、買戻しはせず、リースバックの賃料を支払って元妻が住み続けるという選択肢を考えてみましょう。

「元夫が貸主」「元妻が借主」という関係で元妻が家に住み続けることもできますが、「子どもが独立したのだから家を売りたい」という元夫に対してこの方法は得策であるとはいえません。さらに、離婚して、子どもが独立してまでも、元夫婦の関係性が継続するのは、ご両人にとってもできる限り避けたいことなのではないでしょうか?

ツクルパパ
ツクルパパ
今すぐ買戻しできないという方でも、リースバックなら将来的な買戻しも可能。

「家を売りたい元夫」と「家に住み続けたい元妻」のどちらの希望を叶えられるのが、リースバックや買戻しという方法なのです。

まとめ

それまで元夫名義の家に住み続けていた元妻は、子どもが独立した後には家を出なければならなくなるのが一般的です。当相談室にも、「離婚した元妻に家を売れるの?」「住み続けたいのに元夫が売りたいと言うのですが…」といった相談が多く寄せられています。

リースバックや買戻しという方法なら、元夫は家が売却でき、元妻は住み続けることができます。さらに、元夫婦の関係性も断てるので、ご両人ともお子さんの独立を機に自立した生活を送れるのです。

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一般社団法人 不動産あんしん相談室
一般社団法人 不動産あんしん相談室
大阪・東京にある不動産コンサルティング会社。住宅ローン滞納や離婚による任意売却・相続問題など不動産トラブル解決をメインに、リースバック、共有持分買取、セカンドオピニオンにも対応。相談は無料で承っています。対応エリアは東京・大阪を中心に全国へ。

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