住宅ローンが残る家の売却で弁護士・司法書士が必要なケース

不動産の売却は、不動産あんしん相談室のような「仲介会社」がサポートするのが一般的です。しかし、ローンが残っている家の売却では、仲介会社に加え、その他の専門家のサポートを要することもあります。

そこで本記事では、ローンが残っている家の売却における「弁護士」と「司法書士」の役割を解説します。

司法書士は「登記」の専門家

ローンが残っている家を売却する際には、基本的に物件引き渡しまでに「抵当権抹消登記」をすることになります。司法書士は「登記」の専門家。抵当権抹消登記は、司法書士に委託するのが一般的です。

抵当権抹消登記とは

抵当権とは、不動産を担保にお金を借り入れる際に、債権者が不動産に対して設定する権利のこと。万一、債務者の返済が滞れば、債権者は抵当権を行使して不動産を競売にかけることができます。

抵当権が抹消される条件は、基本的にローンの完済です。売却と同時にローンを完済する場合は、決済および引き渡しをする日と同日に抵当権抹消登記の手続きを行います。

不動産売買が伴う場合は司法書士に委託するのが一般的

抵当権抹消登記は不動産の所有者と金融機関が共同で行いますが、実際には金融機関から委任状をもらうため、一緒に申請するわけではありません。金融機関にとっても、不動産を仲介する不動産会社にとっても、確実に抵当権を抹消してもらわなければ困るため、登記は司法書士への委託を求められるのが一般的です。

ローンが残っている家の売却で弁護士が必要なのはどんなとき？

ローンが残っている家の売却時に、必ず弁護士のサポートが必要というわけではありません。問題なくローンが完済でき、すべての共有者の合意が取れたうえで売却できるのであれば弁護士のサポートは不要です。

ローンが完済できない場合

原則的に、ローンを完済せずに不動産を売ることはできません。しかし、「任意売却」であれば住宅ローンの完済を待たずして売却が可能です。

多くの場合、売却後も債務が残りますが、無理のない範囲で返済していくことも可能です。売却時の仲介手数料や引越し費用なども、債権者への交渉次第で売却して得たお金の中から捻出することもできます。

ただし、残った債務の返済方法も売却時に諸費用が捻出できるかどうかも、債権者との交渉次第です。

また、任意売却はどんな状況でも選択できる売却方法ではありません。ローンを完済せずに抵当権を抹消してもらえる理由は、金融機関が「返済不能」と判断するからです。返済不能と判断されれば競売に向けた準備が開始するため、任意売却は競売手続きと同時進行で行われます。

競売は、裁判所が主導して行います。任意売却するうえでは裁判所とのやり取りが必要なこともありますが、このときの仲介や交渉にあたるのも弁護士です。

このような場合は「債務整理」が必要になることもあります。債務整理とは、任意整理・特定調停・個人再生・自己破産により、借金を減らしたり支払いを猶予してもらったりする手続きを指します。

どの債務整理が適切かの検討を含め、手続きをサポートするのも弁護士の役割です。債務整理についての詳細は、以下の記事をご覧ください。

不動産を残して債務整理できる？任意整理・個人再生・売却と弁護士の役割住宅ローンや借金があり不動産を所有している場合の債務整理を解説。家を残せる可能性、任意整理・個人再生・自己破産・売却の違い、弁護士へ相談すべき理由と費用の目安を紹介します。...

共有者間で揉めている場合

問題なくローンが完済できるとしても、共有者間で揉めているときは弁護士の介入を要します。たとえば、離婚する夫婦がペアローンを組んでいる不動産を売却するケースや相続した共有不動産を売却するケースがこれに該当します。

もちろん、共有不動産であってもすべての共有者が売却に合意していて、協力的に動いてくれるのであれば問題ありません。しかし、一人が売却を希望しているのに他の共有者が同意してくれなかったり、売却前の遺産分割協議が進まなかったりするケースは少なからず見受けられます。

共有者間のトラブルが見られるときの解消方法は、基本的に次の3つです。

当事者間だけでトラブルが解消できない場合は、弁護士に相談することをおすすめします。

相談・売却・抵当権抹消手続きをワンストップで

ローンが完済できそうにない場合、または共有者間で揉めている場合は、売却時だけでなく、売却前、売却後も専門家のサポートが必要なことも少なくありません。

不動産会社は、不動産の仲介の専門家であり、弁護士は法律の専門家、司法書士は登記の専門家です。それぞれの役割や業務内容は異なりますが、一連の手続きをワンストップでサポートしてもらえれば、ご本人の負担は軽減し、スムーズに手続きすることができます。

当相談室が窓口となりますので、各々の手続きを各専門家に相談・依頼していただく必要はありません。ご相談から売却、抵当権抹消手続きなどまで、一連のサポートを一本化してご提供します。

士業・専門家から紹介料などは一切いただいていません。不動産あんしん相談室は、不動産仲介会社です。仲介手数料以外の費用はいただかず、ローンが残っている家のスムーズな売却をサポートさせていただきます。

まとめ

ローンが残っている家の売却では、私たち仲介会社に加え、弁護士や司法書士などの専門家のサポートを必要とすることも少なくありません。とくに住宅ローンを完済できない場合の弁護士の役割は非常に大きいものです。

不動産あんしん相談室は、弁護士や司法書士など全国の専門家と連携したうえで不動産問題の解決にあたらせていただいております。当相談室が窓口となってワンストップでサポートすることも、専門家をご紹介させていただくことも可能です。初回相談は、30分まで無料。電話や対面はもちろん、ZoomやLINEなどあらゆるデバイスに対応しておりますので、お気軽にご相談ください。

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弁護士・司法書士への相談が必要になりやすいケース

住宅ローンが残る家の売却は、不動産会社だけで進められる場合もあります。一方、権利関係や債務整理が絡むときは、法律専門家と連携した方が安全です。

状況	主な論点	相談先の目安
自己破産・個人再生も検討	債務全体の整理	弁護士
離婚で合意がまとまらない	財産分与、住宅ローン負担	弁護士
相続人・共有者間で争いがある	遺産分割、共有物の処分	弁護士
登記名義の変更や抹消	登記手続き	司法書士
差押え・競売が進行	期限、債権者対応、法的手続き	内容に応じて弁護士・司法書士

弁護士と司法書士では扱える業務や代理権の範囲が異なります。どちらへ相談すべきか分からない場合は、事情と届いた書類を整理してから案内を受けるとスムーズです。

不動産会社と専門家を別々に探す前に

任意売却では、販売活動と法的手続きの進行がずれると期限を逃すおそれがあります。不動産あんしん相談室では、売却実務を整理したうえで、必要に応じて弁護士・司法書士など500名以上の連携ネットワークにつなぎます。制度全体は任意売却の基礎と注意点、競売が始まっている方は競売開始後の対応もご確認ください。

相談時に用意するとよい資料

• 住宅ローンの残高証明書・返済予定表
• 金融機関、保証会社、裁判所から届いた書類
• 登記事項証明書や固定資産税の資料
• 離婚協議書、遺産分割協議書など関係資料

すべて揃っていなくても相談できます。期限が分かる書類から手元に用意し、無料相談で現在地を整理してください。