競売が決まった後でも任意売却はできる？住宅を守る最後の選択肢

不動産の競売は、多くの人にとって最悪の事態と言えるでしょう。住宅ローンの延滞や複数の借金により、自宅を手放さなければいけない危機に直面することは、誰もが避けたいはず。

だからこそ競売が決まった後でも任意売却ができるのか、気になるところではないでしょうか。結論としましては、競売が決まってからでも任意売却は可能ですが、かなりハードルが上がると言えるでしょう。そして期限内に任意売却が成立しなければ、競売にかけられてしまいます。

本記事ではその理由と最も重要な予防策について詳しく解説します。

こんな人は危険！競売になる可能性大

まず、どのような状況が競売を招くのでしょうか。
主に以下のような事項の「滞納」がきっかけとなります。

これらの返済を連続して滞納すると、金融機関や債権者から法的措置を受け、最終的に競売のリスクが懸念されます。

競売を取り下げる方法

競売を取り下げるための方法は、以下の2つです。

しかし、一括返済は現実的ではありませんよね。よって「任意売却」が唯一の救済措置とも言われているのですが、任意売却は期間は限られているため、急がなくてはなりません。

競売になるまでの流れと期間

通常、返済が3ヶ月（約90日）連続で滞った時点で、金融機関は本格的な対応を開始します。

第1段階：金融機関から催促状が届く（滞納から約3ヶ月）

金融機関より書面による督促が行われます。
その後も3ヶ月以上滞納が続くと、住宅を分割で返済できる権利を失い、ローンの残額を一括で支払うよう求められます。これを「期限の利益の喪失」といいます。

第2段階：「代位弁済」が行われる（滞納から約7ヶ月）

猶予期間を過ぎても放置していた場合、保証会社があなたに代わって金融機関に対してローンを一括返済します。これを「代位弁済」といいます。
そして裁判所に対して、競売の申し立てがなされます。

第3段階：「競売開始決定通知」が届く（滞納から約9ヶ月）

競売にかけられることが決定すると「競売開始決定通知」という書面が届きます。
これが届いたら終わり…というわけではありませんが、競売は「競売開始決定通知書」が届いた時点から準備が始まり、カウントダウンがスタートします。

よって、この競売開始決定通知が届く前か後かで、任意売却の成功率は大きく異なるのです。

第4段階：自宅の査定が行われる（滞納から約10ヶ月）

競売が決定すると、裁判所の執行官と不動産鑑定士によって自宅の調査（査定）が行われます。
査定は外観だけでなく、室内に入って状態の確認や写真撮影が行われるため、立ち会いが必要です。執行官らは強制的に室内をみる権利があるため、拒否することはできません。

第5段階：「期間入札」の通知が届く（滞納から約11ヶ月）

査定から1ヶ月ほどすると自宅の最低入札価格および入札期間の通知が届きます。
そして多くの場合、査定から半年後に入札が行われます。

競売決定後の任意売却はなぜ難しいのか

競売を避ける救済措置として知られている「任意売却」

可能性としては競売が決まってからでも任意売却はできますが、ハードルはかなり高くなることを忘れてはいけません。最大の壁は「時間」です。

競売は「競売開始決定通知書」が届いた時点から、準備が始まります。債権者の一存で競売を取り下げられるのは、開札期日の前日まで。この日が任意売却のタイムリミットとなるため、期限を意識しながら準備を進め、早期に売却をまとめる必要があります。

他にも、以下のような理由で競売決定後の任意売却は難しいと言われています。

わずかに残された可能性を広げるためには、できる限り早い段階で専門家に相談し、具体的かつ迅速な対策を講じることが大切になります。 弁護士や不動産の専​​門家と緊密に連携し、あらゆる選択肢を慎重に検討することが、この難局を乗り越える唯一の道となるでしょう。焦らず、冷静に、しかし迅速に行動することが、最後のチャンスを掴む鍵となります。

「リースバック＋買い戻し」という手段もあり

どうしても自宅を手放したくない場合、「リースバック＋買い戻し」という手段もあります。リースバックとは、一旦家を第三者に売却し、その方に賃料を払いながら家を借りて住み続けることができる方法です。

一般的に不動産会社が間に入ることも多いのですが、親や兄弟などの親族に買い取ってもらうことも可能です。

「退職金が入った」「生活が安定してローンを組めるようになった」などのタイミングで自宅を買い戻すことができるため、愛着のある家を手放すこともありません。

またお子さんがいらっしゃる場合など、どうしても引っ越しをしたくない、生活環境を変えたくないとお考えの方にも有効な手段です。

当相談室はこういったご要望も多くいただいており、これまで数々の事例に対応してきました。もし同じようなケースをお求めでしたら、お気軽にご相談ください。

競売決定開始通知書が届くまでが勝負

競売決定開始通知書は、住宅ローンを滞納してからおよそ9か月程度で届きます。これはまさに、競売まで秒読みの合図と言えるでしょう。債権者が担保となっている不動産を競売にかけることを裁判所に申し立て、裁判所がそれを受理したことを知らせる書類であるため、このまま何もせずに放置すると、そこから数ヵ月で競売により強制的に売却され、自宅から退去しなければいけません。

上記の流れをみていただいた通り、住宅ローン返済の最初の遅延から、実際の競売までの総期間は、およそ12〜18ヶ月（1〜1.5年）ですが、競売決定開始通知書が届くまではおよそ9か月程度しかありません。

競売を回避するためには、最初の遅延が発生した時点、もっと言うと経済的な困難を予感した段階で専門家に相談することが非常に重要です。
弊社へのご相談事例でも「あと少しご連絡を早くいただけていれば…」という事例がしばしば見受けられます。そのような事態にならないためにも、早期相談・早期対応をお願いいたします。

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