売却額よりローン残高の方が多い！オーバーローン物件を売る方法

オーバーローンとは

ご自身の住宅の時価（実際に売れる価格）が金融機関から借り入れた住宅ローンの額を上回っていることオーバーローンといいます。

もっとわかりやすく説明すると、住宅を売却した場合、その売却額でローンの残債すべてを支払うことができず、借金が残ってしまうことを示します。

このような状況になってしまう原因は、大きく分けて３つ考えられます。

①住宅購入時の頭金が少なかった場合

なぜ住宅ローンを貸し出す金融機関が頭金を多く充当するお客様に金利優遇を設けるか、そのからくりがここにあります。

（例）新築住宅3,500万円を全額ローンで購入した場合、もちろん住宅ローン借入額も3,500万円です。
しかし、仮にこの住宅を一年後売却したいと考えた時、特に新築住宅は値下がりが激しく500万円ダウンの3,000万円でしか売却できないというケースが多いのが現状です。逆に、一年のみの返済では住宅ローン残高は3400万円も残っており、実にこの差額の400万円がオーバーローン状態であると言えます。

②住宅の価値が下がってしまった場合

頭金を十分に充当しても、不動産の価値が著しく下がってしまった場合オーバーローンになる可能性があります。

（例）平成21年築の中古マンション2,000万円に頭金１割（200万円）を充当し購入した場合、住宅ローンの借入金は1,800万円です。
しかしながら、10年後、このマンションの値下がりが激しく、住宅ローン残高は1,200万年に減っているにも関わらず、時価1,000万円でしか売れなかった場合、これも同じくオーバーローン状態であると言えます。

③リスケジュールや延滞などで住宅ローンが膨れ上がっている場合

最後に、当初組んだ住宅ローンの返済計画に無理が生じ、リスケジュールや延滞などで、金利や遅延損害金が膨らんでいる場合も危険です。

（例）月々80,000万円の住宅ローンの支払いをリスケジュールした場合、ある一定期間（1～2年間）は月々30,000円の支払いになるかもしれませんが、実は返済額が減ったのではなく、金利のみ支払っていたり、返済期間を延長されたり等、住宅ローンの残高（元金）は全く変わっていないのです。その1～2年間分、住宅ローンの残高が減っていないわけですから、これもオーバーローン状態です。