離婚時の不動産名義変更｜住宅ローンが残る家の手順・必要書類・税金

離婚時の不動産名義変更を公式LINEで相談する前に

離婚時の名義変更は、登記名義と住宅ローンの債務者を分けて確認する必要があります。現在の登記名義、ローン名義、残高、住み続ける人、財産分与の合意状況をお知らせください。金融機関の承諾や借換えが必要になる場合もあるため、合意書を作る前の確認が重要です。公式LINE：https://lin.ee/4skuxi0

離婚に伴い、自宅の名義変更をしたいという方は少なくありません。

その多くは、「夫名義」あるいは「夫婦共有名義」の持ち家を「妻名義」にしたいというもの。また夫の両親と二世帯住宅に住んでいたご夫婦が離婚し、「父と夫の共有名義」から「父の単独名義」にしたいというご相談も、少なからず当相談室に寄せられます。

ただ、不動産の名義変更というのはそう簡単ではありません。とくに住宅ローンが残っている持ち家の名義変更には、十分な注意が必要です。

離婚で「不動産」の名義変更をする方法

実は、「不動産」そのものの名義を変える手続きは難しいものではありません。

所有権移転登記はご自身で法務局に出向いて行うこともできますし、司法書士に委託することも可能です。

財産分与に伴う所有権移転登記に必要なもの

離婚時の「財産分与」として自宅の名義変更をする場合は、以下の書類が必要です。

比較的、簡単に不動産の名義変更ができるとはいえ、離婚時、夫や妻の独断で所有権移転登記ができるわけではありません。

基本的に、財産分与に伴う所有権移転登記は、離婚する夫婦の共同申請です。また不動産の名義を変える「根拠」となる、財産分与協議書などの書類の添付が必要です。

離婚時の不動産の名義変更の流れ

離婚時の財産分与に伴う不動産の名義変更は、「離婚が成立していること」「財産分与に双方が納得していること」が条件となります。

よって、名義変更までの流れは原則的に以下の通りです。

※①②は入れ替わることも

【注意】調停離婚では必要書類等が異なることも

夫婦間で財産分与やその他の離婚協議が進まない場合には、調停によって離婚を成立させることがあります。これを、調停離婚といいます。

財産分与を受ける側が単独で申請できる状況においては、必要な書類は以下のようになります。

そして、基本的な流れは以下の通りです。

離婚後に財産分与請求することも可能ですが、「離婚から2年以内」という期限があります。「一刻も早く離婚したい……」と財産分与協議前に離婚届を出されるケースでは、この期間にも注意が必要です。ただし、財産分与による不動産の所有権移転登記には期限はありません。

離婚時点で住宅ローンが残っているときは要注意！

離婚時の持ち家の所有権移転登記で問題になるのは、持ち家の住宅ローンが残っているときです。

そもそも住宅ローンの借り入れとは、あくまで金融機関と借り入れている人との契約。夫単独で住宅ローンを組んでいるとすれば、それは夫と金融機関との「お金を借りる」「お金を返す」という契約であり、所有権移転登記とは別問題です。

さらにこの場合、金融機関は夫の所有している不動産を担保として高額な資金を貸し出していますので、金融機関の許可なく不動産の所有権を妻に移すなどすれば「違約」とみなされる恐れがあるのです。

住宅ローンの名義を変える方法

住宅ローンの名義変更には、新たに名義人となる人のローン審査が必要です。

たとえば夫単独の名義から妻の単独名義とする場合は、夫が住宅ローンを借り入れたときと同様に、収入や勤務先、個人の信用情報などが審査されます。

同様に、夫から夫の父に名義変更する場合においても、父親の年齢や勤務形態、年収によっては審査が通らない可能性もあります。

財産分与による持ち家の名義変更で「税金」はかかる？

離婚時、持ち家の名義を変更する際に気になることの一つとして「税金」も挙げられるのではないでしょうか。

とくに財産分与を受けた側に「贈与税」がかかるのではないかと心配される方が多いのですが、基本的に財産分与で贈与税は課税されません。

ただし、婚姻生活で得た資産に対して分与額が多すぎる場合には、贈与税の課税対象となるケースもあるので注意が必要です。

また同様に、不動産取得税についても、婚姻生活で得た資産の分与として適正であれば課税されません。

しかし、次の2つの税金は財産分与による名義変更においても課税対象となります。

1．登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有権を移転したときなどに納める税金です。財産分与による所有権移転登記においても課税されます。

また、住宅ローンの名義変更をする場合には、抵当権設定のための登録免許税も必要です。

登録免許税の軽減措置については、国税庁HPをご参照ください。

2．譲渡所得税

譲渡所得税は、離婚時の財産分与に伴う所有権移転登記で必ず課税される税金ではありません。

譲渡所得税が課税される可能性があるのは、分与した側。つまり、夫名義の家を妻名義に変更するケースでは、夫が課税される可能性があります。

たとえば、「3,000万円」で取得した不動産を妻に分与したとき「4,000万円」の価値になっていた場合、差額である1,000万円に対して譲渡所得税が課税されます。

ただし、持ち家を譲渡した場合には、譲渡所得から最大3,000万円が控除される「マイホーム特例」が適用となります。つまり、譲渡所得3,000万円までは非課税とすることができるのです。

しかしマイホーム特例は、「夫婦間」の譲渡には適用となりません。よって、離婚成立後の分与にしか適用とならない点にご注意ください。

不動産名義と住宅ローン名義は別に確認する

離婚時の名義変更では、登記簿上の不動産所有者と、金融機関に返済義務を負う住宅ローンの債務者を分けて確認する必要があります。不動産の名義変更登記ができても、住宅ローン契約が自動的に変更されるわけではありません。

確認項目	意味	主な確認資料
不動産の所有名義	登記簿上、誰が不動産を所有しているか	登記事項証明書、固定資産税通知書
住宅ローンの債務者	金融機関へ返済義務を負う人	金銭消費貸借契約書、返済予定表
連帯債務者・連帯保証人	返済について責任を負う配偶者等	ローン契約書、保証契約書
抵当権	返済できない場合に金融機関が担保を実行する権利	登記事項証明書

名義変更を進める前の判断手順

1. 登記事項証明書とローン契約書で、所有者・債務者・保証関係を確認する
2. 住宅ローン残高と不動産査定額を確認する
3. 離婚後に誰が住み、誰が返済するかを整理する
4. 借り換え、債務者変更、売却などの実現可能性を比較する
5. 金融機関の確認後、離婚協議書や財産分与の内容を固める
6. 司法書士・税理士等へ登記と税務を確認する

金融機関へ無断で所有名義を変更すると、ローン契約上の問題になる可能性があります。名義変更登記を先に進めず、契約内容と金融機関の意向を確認してください。

名義変更以外も比較した方がよいケース

状況	比較する選択肢
名義を受ける側だけでは借り換え審査が難しい	返済継続、通常売却、親族からの資金援助等を比較
売却価格よりローン残高が多い	不足額の準備、返済継続、任意売却の可能性を確認
共有名義で相手の同意が得られない	持分整理、売却条件の協議、弁護士への相談
子どもと住み続けたい	借り換え、所有権移転、リースバック等の条件を比較

離婚時の名義変更に関するよくある質問

離婚協議書があれば住宅ローンの名義も変わりますか？

変わりません。夫婦間の合意と金融機関との契約は別です。債務者や連帯保証人の変更には金融機関の承認が必要です。

住宅ローンが残っていても不動産名義を変更できますか？

登記手続きとして可能な場合でも、ローン契約の条件や金融機関の承認を確認する必要があります。先に金融機関と司法書士へ相談してください。

離婚前と離婚後のどちらで名義変更すべきですか？

財産分与、金融機関の承認、登記原因、税務などで適切な順序が異なります。離婚届の提出時期だけで決めず、全体の手順を確認してください。

名義変更すると必ず贈与税がかかりますか？

財産分与として通常必要な範囲であれば直ちに贈与税がかかるとは限りませんが、過大な分与や実質的な贈与などは個別判断が必要です。税理士等へ確認してください。

住宅ローン全体の整理は離婚と住宅ローンの解決方法、住み続けたい場合はローンが残る家に住み続ける方法、連帯保証の問題は連帯保証・連帯債務の注意点をご覧ください。

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まとめ

離婚時に持ち家の名義変更をするうえで重要なのは、「家の名義」と「住宅ローンの名義」はまったく別物だと理解すること。家の名義変更は比較的、簡単にできますが、住宅ローンの名義変更は容易ではありません。

住宅ローン残債がある家は、売却や名義変更をしないという選択肢も取れます。家の名義変更だけが、離婚時の選択ではありません。離婚に伴う不動産の問題は、不動産あんしん相談室までどうぞお気軽にご相談ください。