3組に1組は離婚する時代。「夫の単独名義」あるいは「夫・妻の共有名義」の住宅ローンが残っている家を所有する夫婦が離婚することも少なくありません。
このときに困るのが、離婚後、家を残す場合。子どもがいれば、妻子が家に住み続けることも考えるでしょう。
「妻子が住み続けるなら…」と、住宅ローン名義を妻に変更したいと考える方が多いですが、結論からいえば、基本的に離婚によって住宅ローンの名義変更をすることはできません。
離婚で住宅ローンの名義変更ができない理由
住宅ローンを借り入れる際には、金融機関と契約を交わしたはずです。この契約は「住宅ローンの名義人」と「金融機関」の間で締結されたもの。したがって、離婚したからといって契約途中で、名義人を変更することは基本的にできません。
離婚に限ったことではありませんが、住宅ローンの名義を変更するには、金融機関に改めて新たな名義人を審査してもらう必要があります。
夫の単独名義、あるいは夫との共有名義の住宅ローンを妻の単独名義とするとすれば、妻に返済していけるだけの収入と信頼が必要です。
また金融機関によっては、たとえ新たな名義人に十分な収入と信頼があったとしても、そもそも名義変更を認めていないことも。
離婚後も住宅ローンの返済義務は名義人にあり
離婚時の財産分与では、原則的に夫婦2人で資産を1/2ずつ分け合います。
たとえ夫名義・妻名義の資産だとしても、婚姻中に夫婦2人で築いた資産であればこの原則が当てはまります。
住宅ローンは財産分与の対象にならない
「夫婦で築いた資産を1/2に分割」という財産分与ですが、マイナスの資産はこれに該当しません。
先述通り、住宅ローンは名義人と金融機関との契約。離婚後も、住宅ローンの返済は名義人が継続しなければなりません。
「連帯保証人」も継続
住宅ローンが「名義人と金融機関の契約」とはいえ、契約上「連帯保証人」となっていれば、この役割も継続します。
連帯保証人とは、住宅ローンの名義人が契約通り返済されなくなった場合、名義人に代わって返済の義務を負う人。「離婚するからには配偶者の連帯保証人から外れたい」という意向も、住宅ローンの名義変更をできない理由と同様「契約で決まっていること」ですから基本的に認められません。
名義変更ができない！住宅ローンが残っている家は離婚でどうするべき？
基本的に、住宅ローンの名義変更ができないとなると、離婚後の選択肢は次のようになります。
1．住宅ローンの名義変更をせずに住み続ける
離婚後、住宅ローンの名義人となっている人が住み続けるとすれば、名義人と居住者が一致しているので問題にはならないでしょう。
一方で、たとえば夫名義の家に妻子が住み続けるなど、名義人と居住者が別の人であったとしても法的に問題があるわけではありません。
しかし、名義人と居住者が一致しない場合には次のようなリスクがあります。
児童扶養手当（母子手当）がもらえない
妻子が元夫名義の住宅ローンが残る家に住み続ける場合、「住まいを元夫に提供してもらっている」「住宅ローンを肩代わりしてもらっている」とみなされます。
子どもを養育している元配偶者への援助金は「養育費」とされ、その8割が援助を受けている側の所得として算入されます。
一人親に対しての支援制度である「児童扶養手当」には所得制限がありますので、養育費や所得、そして住宅ローンの金額によっては、児童扶養手当が支給されない、あるいは減額される可能性があるのです。
自宅が売却される
家が元夫単独名義であれば、元夫の独断で家の売却が可能です。
可能性の話ではありますが、勝手に売却されてしまうリスクもゼロではありません。
自宅が差し押さえられる
こちらも可能性の話にはなりますが、もし元夫が住宅ローン返済を一定期間、滞らせてしまえば、自宅は差し押さえられてしまいます。
ご自身が連帯保証人になっているとすれば、名義人に代わって返済を求められるでしょう。
名義人および連帯保証人が返済不能となれば、最終的には強制的に競売にかけられ、強制退去を余儀なくされます。
2．売却する
上記リスクや元夫に住宅ローンを支払ってもらう状況は避けたいのであれば、家を売却することも検討してみましょう。
家を残しさえしなければ「名義人」と「居住者」の関係など気にすることもなく、離婚後も夫婦がそれぞれ別の道を歩みやすくなります。
「オーバーローン」の家は離婚前の任意売却を検討する
離婚とともに家を売却したいと考えても、住宅ローン残債を下回る金額でしか売れる見込みがなければ売却も難しいでしょう。
たとえば「3,000万円の住宅ローンが残っているにも関わらず、2,500万円でしか売れる見込みがない」このようなケースです。この場合、差額の500万円を自己資金で充当して住宅ローンを完済しなければ、基本的に売却はできません。
しかし「任意売却」であれば、オーバーローンの家も自己資金の充当なしで売却が可能です。
任意売却とは
任意売却は、オーバーローンの家や一定期間、住宅ローンの返済を滞納させてしまった家を売却できる“特別”な不動産売却です。
基本的に、不動産を売却するには住宅ローンを完済しなければなりません。それは、不動産に設定されている「抵当権」が住宅ローンの完済とともに抹消されるからです。
抵当権が設定されている不動産は、言ってしまえば借金（住宅ローン）の担保に入れられているわけですから、この抵当権抹消が売却の条件となるのです。
任意売却は、住宅ローンを完済できない状況の中で、債務者に特別に売却を認めてもらって行う不動産売却です。
住宅ローンの名義変更ができない家は「リースバック」の検討も
- 元夫名義の家に住み続けたくない
- 住宅ローン名義を妻にしたいけど十分な収入がない
- この家には住み続けたい
このような状況では、リースバックが有効です。
リースバックは「不動産の売却」ではあるものの、買主に家賃を支払うことで、そのまま住み続けることができます。
リースバックでは第三者に買い取ってもらうのが一般的ですが、ご親族に経済的援助が見込める場合はご親族が買主および貸主になることもできます。また、不動産あんしん相談室が買い取らせていただくこともできますので、お気軽にご相談下さい。
リースバックは、将来的に買い戻すことも可能です。ご自身やお子さんが住宅ローンを組めるようになったときに買い戻す方も少なくありません。
まとめ
以上のように、離婚に伴う住宅ローンの名義変更は、基本的にできません。
夫名義の住宅ローンが残る家に妻子が住み続けることもできますが、その場合には児童扶養手当（母子手当）がもらえなくなる可能性があります。
また、名義人が住宅ローン返済を一定期間、滞納すれば、居住者が自宅を追われてしまうリスクも。離婚後は、できる限り元夫、元妻に頼ったり、何かと気にしたりしたくないという考えの方が多いのではないでしょうか？その場合はやはり、離婚前に家を売却することも検討してみましょう。
「売るか売らないか決めかねている」という方も、どうぞお気軽にご相談ください。
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