離婚で家の売却を検討されている方は、売却の「タイミング」にお悩みなのではないでしょうか？
基本的には、離婚の「前」に家を売却したほうがその後のトラブルは少ないといえるでしょう。とはいえ、状況によって家を売却すべきタイミングは異なります。
離婚「前」に家を売却したほうがいい理由
離婚の「前」でも「後」でも、家を売ることは可能です。
しかし次の2つの理由から、離婚「前」のほうがスムーズな家の売却と離婚手続きができると考えられます。
1．離婚後に夫婦でやり取りしなくていい
家の名義が、「夫婦の共有」あるいは「妻が連帯保証人」というケースは少なくありません。
家を売却するには、共有者が協力して手続きをしなければなりません。
- 不動産会社との契約
- 価格変更
- 売買契約
- 引き渡し
これらの意思決定をするには、すべての共有者の署名・押印が必要です。
共有者が同居している必要はないものの、要所要所、共有者で話し合わなければならない局面はでてきます。
また連帯保証人については、基本的には売却の際に意思決定を求められる場面はありません。しかし後述する「任意売却」をする場合には、連帯保証人も手続きに関わってくるため、双方の意思が確認しやすい離婚「前」のほうが、スムーズに売却できるといえるでしょう。
2．家を売ったあとのほうが財産分与しやすい
財産分与とは、夫婦で築いた資産を原則的に1/2ずつ分けるもの。
家を売るとなると、基本的に手元に残ったお金を1/2ずつ分与することになるでしょう。
一方で、マイナスの資産は基本的に財産分与の対象とはなりません。財産分与時に家を残すとなると、とくに住宅ローンが残っている場合には財産分与がしにくくなります。
また、財産分与の請求期限は離婚後2年。家はすぐに売れるものではありませんので、この期限にも注意したいところです。
離婚の「後」に家を売却しても問題がないケース
相対的には、離婚の「前」に家を売却したほうがメリットは大きいといえるでしょう。
ただし、次のような状況であれば離婚「後」の売却であっても大きな問題はありません。
- 結婚後に築いた家ではない
- 家の名義が夫（妻）単独で名義人が住んでいる、あるいは誰も住んでいない
要は、家の「持ち分」や「財産分与」、そして「離婚後の住まい」で揉めることがない状況にあれば、離婚前に焦って売却する必要性は大きくないということです。
「任意売却」は離婚協議と並行して行うのがおすすめ
基本的には、離婚「前」に家を売却したほうがその後のトラブルは少ないといえます。
しかし、家が売れるのには平均的に4～6ヶ月の期間がかかりますので「一刻も早く離婚したい」という方にとっては、家を売るまでの時間が待てないということもあるでしょう。
とくに「任意売却」は一般的な不動産売却以上の期間がかかりますので、離婚協議と並行して手続きされることをおすすめします。
任意売却とは？
住宅ローンが残っている家は、ローンを完済しなければ売却できません。
住宅ローン残債を上回る価格で売れればいいのですが、売却したお金で住宅ローンを完済できない「オーバーローン」の場合には、一般的な方法ではなく「任意売却」という特別な方法で売却します。
家を売却した後にも債務（返済しなければならないお金）は残りますが、無理のない計画のもと返済していくことができます。
任意売却にかかる期間
任意売却は、住宅ローンが完済できない方のための特別な不動産売却です。売却までには住宅ローン返済を一定期間滞らせる必要があるため、一般的な不動産売却以上に時間を要します。
売却の方法自体は、一般的な不動産売却と同様です。買主が見つからない限り売却はできませんので、1ヶ月で売れるのか、半年かかるかは実際に売り出してみないことにはわかりません。
ただし、任意売却が可能なのは「競売の開札」まで。長くても、任意売却開始から半年間ほどで売り切らなければならないということです。
任意売却の過程では「連帯保証人」にも影響が
任意売却は手続き上、名義人が住宅ローンの返済を滞らせる必要があります。
連帯保証人は、住宅ローンの名義人が返済不能になった場合に、名義人に代わって住宅ローンの返済義務を負う人です。
つまり、任意売却するうえでは、連帯保証人に対して返済を迫られる過程があるということ。このときに、連帯保証人が債務を払えないという主張・交渉をしなければ、任意売却の承諾は得られません。
離婚後に関係性を絶ちたいなら「リースバック」という選択肢も
離婚に際しては「リースバック」を選択される方も少なくありません。
リースバックは、家を購入してくれた人から賃貸することで、売却後も住み続けられる不動産売却方法です。
リースバックは離婚後も妻子が住み続ける場合に有効な方法
離婚後、お子さんがいらっしゃる場合はとくに、妻と子が家に住み続けたいと考える方が少なくありません。「子ども転校させたくない」「できる限り生活環境を買えたくない」というご意向からです。
しかし、夫名義、あるいは夫と妻の共有名義の家に、妻子だけが住み続ける場合には次のようなリスクがあります。
母子手当（児童扶養手当）がもらえないリスク
元夫の住宅ローン返済が滞るリスク
上記のリスクを回避するため妻に名義をうつそうとしても、基本的に住宅ローンが残る家の名義変更はできません。
リースバックをすると、基本的に第三者が買主および借主となります。
リースバックは将来的な買い戻しも可能
またご親族に経済的援助が見込める場合は、ご親族の方に買い取っていただくことも可能。つまり、元夫名義ではなくなった家を賃貸し、妻子は住み続けることができるということです。
リースバックでは、将来的に家を買い戻すことも可能です。ご自身やお子さんが住宅ローンを組めるようになったときに、買い戻す方もいらっしゃいます。
すぐに離婚したい！家が売れるまで待てない！ときには「買取」を
家を売るには、一定の時間が必要です。
「一刻も早く離婚したい」「だけど家の清算を終えてから離婚したい」という方は、「買取」という方法で家を売却することも検討してみましょう。
「買取」は不動産業者が買主になること
一般的な不動産売却では「買主を見つける」という作業に時間がかかります。まだ見ぬ買主ありきの売却となりますので、いつ売れるか予測が付きにくいという側面も。
ただし、買取には気をつけなければならない点があります。
それは、一般消費者に売却するよりも価格が下がってしまうこと。物件や買取業者にもよりますが、買取価格が相場の7割ほどになってしまうことも少なくありません。
「あんしん買取net」なら高額売却にも期待できる
買取は、特定の不動産業者に買取査定してもらって、双方で合意すれば契約…という流れが一般的です。
一方で、不動産あんしん相談室の「あんしん買取net」では入札形式をとり、複数の不動産業者に価格付けしてもらうシステムを独自で構築しております。
最も高い価格を付けてくれた不動産業者に買い取ってもらうことができますので「買取でも価格に妥協したくない」という方に向いている売却方法です。
まとめ
家の売却には、一定の時間がかかります。さらに、離婚で家を売却するときには、まず「どんな売り方をするか」を決めなければなりません。
そのためには、住宅ローン残債や査定額を確認するとともに、夫、妻、そして子どもが離婚後に住むところにも考えを及ばせる必要があるでしょう。
加えて、離婚協議も進めていく必要があります。適切な売却のタイミングは、状況や夫婦の意向によっても異なります。
不動産あんしん相談室は、離婚に伴う不動産の問題や共有トラブル解決に特化した一般社団法人です。「売るか売らないか決めかねている」「いつ、どんな方法で売ればいいのかわからない」という方も、どうぞお気軽にご相談ください。
当相談室では、LINEやZoom、FaceTime、メール、電話などあらゆるデバイス・アプリでご相談いただける体制を整えております。
電話：0120-619-099（通話料無料）
メール：お問い合わせフォーム
LINE：不動産あんしん相談室「LINE」お友達登録
まずは電話かメール、LINEでご連絡ください。初回相談は60分無料（その後30分毎に5,000円）
お申し込みは24時間受け付けておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。
住宅ローン滞納・離婚・相続等むずかしい不動産トラブルを解決！
