住宅ローンが残る家の名義変更費用はいくら？売買・借り換え・登記費用を解説

離婚などに際し、住宅ローンが残っている家の名義を変えたいと考える方も少なくありません。しかし、家の名義を変えるなら、住宅ローンの名義も変更する必要があります。

しかし、住宅ローンは契約のうえに成り立っているため、離婚するからといって名義を変えることはできず、新たな名義人が所有者となり、住宅ローンを借り換える必要があります。

つまり、住宅ローンが残っている家の名義を変えるには、次の手続きが必要です。

本記事では、これらの手続きにかかる諸費用を解説します。

家の売買にかかる諸費用

家の売買契約にかかる諸費用は、売主、買主ともに次のとおりです。

諸費用	費用の概要	費用の目安
仲介手数料	不動産会社に支払う報酬	売買金額×3％+6万円（税別）
印紙税	不動産売買契約書に課される税金	売買金額に応じて1万円〜6万円程度

ローンの借り換えにかかる諸費用

ローンの借り換えにあたっては、既存のローンを完済し、新たなローンを組むことになります。それぞれにかかる諸費用は、次のとおりです。

ローン完済に伴う諸費用

諸費用	費用の概要	費用の目安
登録免許税	住宅ローン完済に伴う抵当権抹消登記に課される税金	不動産1つにつき1,000円（土地と建物なら2,000円）
司法書士報酬	抵当権抹消登記をする司法書士の報酬	15,000円〜2万円程度

新規借り入れにかかる諸費用

諸費用	費用の概要	費用の目安
登録免許税	住宅ローン借り入れに伴う抵当権設定登記に課される税金	債権額×0.4％ （一定の住宅用家屋の要件を満たし、必要な証明書を添付する場合は、2027年3月31日まで0.1％の軽減税率が適用されます）
司法書士報酬	抵当権設定登記をする司法書士の報酬	5万円〜10万円程度
印紙税	金銭消費貸借契約書に課される税金	債権額に応じて1万円〜6万円程度
融資手数料	金融機関に支払う手数料	債権額×2.2％程度・あるいは3万円〜5万円程度
ローン保証料	保証会社に支払う対価 借入金額に含まれていることもある	債権額の0％から2％程度
保証会社事務手数料	保証会社に支払う手数料	5万円前後
火災保険料	家の火災保険料 ほとんどの住宅ローンが火災保険への加入を必須要件としている	15万円〜40万円程度

以下の条件例で1,500万円の融資を受ける場合は、計74万円程度です。ただし、融資手数料・保証料・火災保険料・司法書士報酬は金融機関や物件、契約内容によって大きく異なります。

家の名義変更にかかる諸費用

家の名義を変更するには登記申請が必要なことから、登録免許税や司法書士報酬がかかります。これらの費用は不動産の買主、つまり新たな名義人となる人が負担するのが一般的です。

諸費用	費用の概要	費用の目安
登録免許税	不動産の売買に伴う所有権移転登記に課される税金	土地	固定資産税評価額×2％ （土地の売買による所有権移転登記は、2029年3月31日まで1.5％の軽減税率が適用されます）
		建物	固定資産税評価額×2％ （一定の住宅用家屋の要件を満たし、必要な証明書を添付する場合は、2027年3月31日まで0.3％の軽減税率が適用されます）
司法書士報酬	抵当権設定登記をする司法書士の報酬	5万円程度

市場価格1,500万円、固定資産税評価額1,000万円（土地500万円・建物500万円）で、土地1.5％・建物0.3％の軽減税率を適用できる場合、司法書士報酬を含む名義変更費用は計14万円程度になる計算です。

まとめ

住宅ローンが残っている家の名義変更にかかる諸費用は、決して安くありません。費用を新しい住宅ローンに含められるかは金融機関や商品によって異なるため、審査前に現金で必要な額を確認しましょう。

税率・適用期限は2026年7月時点です。最新情報は国税庁「登録免許税の税額表」および国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」をご確認ください。適用要件は個別に異なります。

夫名義から妻名義への変更を検討している方は離婚後に住宅ローンの名義変更が難しい理由と対処法、売買による解決を検討している方は元夫名義の家を妻が買い取る方法もあわせてご覧ください。

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