持ち家がある夫婦が離婚でまずすべきは「査定」！その重要性とポイントを解説

離婚に際しては、子どものこと、養育費のこと、財産分与のこと……決めることが非常に多くあります。これらの問題や課題を夫婦で話し合うにあたり、基軸となるのは「持ち家」をどうするかです。

本記事では、離婚準備の第一段階として持ち家の査定をすべき理由とそのポイントを解説します。

持ち家があり子どもがいる夫婦が離婚で決めるべき3つのこと

離婚で決めるべきことは多岐にわたりますが、次の3つに大別されます。

1．財産分与

財産分与とは、婚姻後に夫婦で築いた財産を公平に分配することを指します。分配の割合は原則的に1/2ずつですが、法律で定められているわけではありません。

また、基本的に住宅ローンなどのマイナスの資産は財産分与の対象とはなりませんが、こちらもマイナスの財産を分配してはならないといった決まりはありません。

2．子どものこと

子どもの親権は、離婚する夫婦にとって非常に大きな問題です。離婚後も扶養義務は存続するため、子どもと同居しない親は同居する親に対して養育費を支払うのが一般的。養育費の金額は、離婚後、子どもと親権者がどこに住むかによっても異なります。

3．家のこと

離婚に際して持ち家をどうするかは、財産分与や子どものことにも大きく影響します。すなわち、離婚準備に際して最初に決めるべきは、家をどうするかであり、家がいくらで売れるかを知るための「査定」だといえます。

【持ち家を売る場合】「アンダーローン」か「オーバーローン」かで売り方は異なる

離婚に際して家を売る場合、家が「アンダーローン」なのか「オーバーローン」なのかによって売り方は異なります。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、住宅ローンが売却見込み額（＝査定額）を上回っている状態を指します。たとえば、住宅ローン残債が2,000万円なのに対し、査定額が3,000万円のようなケースです。

この場合、差し引き1,000万円が手元に残るため、この金額を1/2ずつ、あるいは夫婦で決めた割合で分配します。

オーバーローンの場合

オーバーローンは、アンダーローンとは逆に住宅ローン残債3,000万円に対し、査定額2,000万円のような状態を指します。この場合、基本的には、手元に1,000万円以上の資金がなければ売却することはできません。

しかし「任意売却」という特別な方法なら、手元に資金がなくとも売却が可能です。ただし、任意売却は一度、住宅ローンの返済を滞らせる必要があるため、いわゆる「ブラックリスト」に載るというデメリットがあります。このデメリットを避けるのであれば、家を売らないという選択をしなければなりません。

アンダーローン、オーバーローン、いずれも、査定額とローン残債を比較してはじめてわかることです。

【持ち家を売らない場合】財産分与でも家の査定は不可欠

離婚に際して家を売らない選択をされる夫婦も、少なからずいらっしゃいます。
その多くが、母子が住み続けるという理由から。

ただ、持ち家は夫の単独名義、あるいは夫婦の共有名義になっているケースが大半であることから、居住者と名義人が異なるということは避けられないことが多いものです。

また、家を残すということは、家も財産分与の対象になります。現金ではないため評価および分配が難しいといったことも課題となります。不動産会社による査定は、実勢価格を知るといった意味でも離婚準備として率先してやるべきことだといえるでしょう。

不動産会社が家の査定で見るポイント

離婚で家を売るにしても、売らないにしても、求められるのは“適正”な査定です。中には、売ってもらおうと、わざと高額な査定額を提示する不動産会社もいるため十分にご注意ください。

査定時に次のようなポイントをみている不動産会社は、査定力が高いと判断できます。

机上ではわからない部分

不動産会社の査定は「机上査定」と「訪問査定」の2つの種類があります。より精度の高い査定結果を求めるなら、訪問査定を依頼するようにしましょう。

ただし、中には訪問して査定したにもかかわらず、机上でもわかることだけで査定結果を出す不動産会社もあります。机上ではわからない次のようなことを査定結果に反映させてこそ、精度が高い査定だといえます。

競合物件

不動産がいくらで売れるかは、競合物件の有無にもよります。また、そもそも競合となる物件を見定める目も不動産会社には求められます。

競合物件がある場合は、売却の時期をずらすか、競合にはないアピールポイントを打ち出すなどの対策が必要です。ここまでの戦略を提案してくれるかどうかも、優秀な不動産会社かどうかを見極めるポイントとなります。

過去の成約事例

査定は、物件の状況や特性とともに、過去に類似物件が売れた金額やスピードも反映するものです。競合物件と同様、類似物件として提示された過去の成約事例が、まず類似物件に値する条件かどうか見定めましょう。

立地も広さも間取りも異なるような物件を成約事例の1つとしている場合は、精度の高さに期待できません。

市況

マーケットを見定める能力もまた、不動産会社に求められることの1つです。市況は、常に動いています。過去の成約事例が1年、2年……前のものだとすれば、今の市況と照らし合わせた説明があるか確認してください。

大きな視点（マーケット）と小さな視点（物件の状況や競合物件の有無）を掛け合わせてこそ、精度が高い査定だといえます。

まとめ

離婚に際し、家を売るとしても売らないとしても、不動産会社への査定依頼は離婚準備の第一段階として不可欠だといえます。

不動産あんしん相談室では、無料で不動産の査定をさせていただいております。不動産の正確な価値を知るため、ぜひお役立てください。

また当相談室では「離婚と不動産」の諸問題を幅広く解決するため、弁護士などの士業・専門家とともに対応させていただいております。セカンドオピニオンを得る目的だとしても、大歓迎。お気軽にご相談くださいませ。

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