離婚で家を財産分与する方法｜住宅ローン・査定・税金の注意点

離婚時の家は、単純に「2分の1ずつ」に切り分けられるものではありません。先に住宅ローン残債と現在の査定額を確認し、売却して分ける、どちらかが住み続ける、共有を解消する、という順で比較します。

登記名義が一方だけでも、婚姻中に夫婦の協力で取得・維持した家は財産分与の対象になり得ます。一方、婚姻前の購入資金、相続・贈与で得た資金などは特有財産として扱われる可能性があり、資料による確認が必要です。

家の財産分与は「純資産」を確認する

基本の考え方は、家の時価から住宅ローン残債と売却に必要な費用を差し引いた金額です。

状態	意味	主な選択肢
アンダーローン	査定額が残債を上回る	売却して残額を分ける／一方が代償金を支払い取得
オーバーローン	査定額が残債を下回る	返済継続、自己資金を加えた売却、任意売却等を検討

机上査定だけでなく、売却諸費用や早期売却の可能性も含めて複数の査定根拠を確認すると、話し合いが具体化します。

家を分ける4つの方法

1. 売却して現金で分ける

名義・居住を清算しやすい方法です。売却代金からローン、仲介手数料、登記費用等を精算し、残額を合意した割合で分けます。

2. 一方が家を取得し、代償金を支払う

取得する側が相手の持分相当額を支払います。ただし所有権を移してもローン名義は自動で変わらないため、金融機関の承諾や借り換え審査が必要です。

3. 一方が住み続け、名義とローンを当面維持する

子どもの生活環境を維持しやすい反面、返済停止、売却拒否、固定資産税負担など将来の争いが残ります。期限と出口条件を離婚協議書へ具体的に記載します。

4. リースバック等で住み続ける

第三者へ売却後、賃貸借契約で居住を続ける方法です。売却価格、家賃、契約期間、買戻し条件を総合的に確認します。普通賃貸借をご提案する場合、当相談室では一方的な家賃値上げを前提としませんが、契約条項は必ず個別にご確認ください。

財産分与で確認する資料

• 登記事項証明書、購入時の売買契約書
• 住宅ローン残高証明書、返済予定表
• 不動産査定書
• 頭金の出所が分かる通帳・贈与契約書
• 固定資産税、管理費、修繕積立金の資料
• リフォーム費用や繰上返済の記録

税金と期限の注意点

不動産を財産分与した場合、国税庁は分与した側に時価を基に譲渡所得課税が生じる場合があると案内しています。取得する側の取得時期・取得価額にも影響します。居住用財産の特例、登録免許税、不動産取得税などは条件で異なるため、実行前に税理士・司法書士へ確認してください。

財産分与請求の期限や2026年施行の法改正の適用関係は離婚時期・個別事情で異なります。法律判断は弁護士へご相談ください。

よくある質問

夫名義の家でも妻は財産分与を求められますか？

婚姻中に夫婦の協力で形成した財産なら対象になり得ます。名義だけで決めず、取得時期と資金の出所を確認します。

ローン残債も半分ずつになりますか？

夫婦間の分担と金融機関との契約は別です。離婚協議だけで債務者や連帯保証人は変更されません。

家を売るのは離婚前と離婚後のどちらがよいですか？

税務、居住、名義、意思決定のしやすさで異なります。査定と残債を確認したうえで比較してください。

離婚時にまず査定する理由、不動産名義変更の手順も参考にしてください。