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離婚と不動産

離婚後も住宅ローンが残る家に妻子が住み続けるための方法とは?

離婚後も住宅ローンが残る家に妻子が住み続けるための方法とは?

「離婚をしても、子どものためにできるだけ生活環境を変えたくない」

との理由で、離婚後もそのまま家に住み続けることを希望する方が多くいます。

離婚後、親権を持つのは多くの場合、妻。しかし住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの債務者は夫。というケースが少なくありません。

この記事では、夫が住宅ローンの債務者になっている家に妻子が住み続けるための方法を詳しく解説します。

離婚後に妻子が家に住み続けるための方法

夫が住宅ローン債務者である家に、離婚後も妻子が住み続けるための方法は3つあります。

1.夫が住宅ローンの支払いを続ける

一番簡単な方法は、妻子が住み続けて夫は住宅ローンの返済を続けること。夫が養育費や慰謝料代わりに妻子が住む家の住宅ローンを支払ってもらえれば、妻子は負担なく家に住み続けることができます。

しかし、この場合のリスクとして、夫が住宅ローン返済をしなくなる・できなくなる可能性があげられます。

  • 新しい家族ができた
  • 自分の生活とで二重の負担になり、返済不能になる
  • リストラや病気による収入減

もし上記のような理由で夫の住宅ローン返済が滞ってしまえば、家は金融機関によって強制的に競売にかけられてしまいます。結果的に、そこに住む妻子は家から強制退去させられてしまうのです。

2.住宅ローン名義を変更する

夫の返済不能リスクに不安を感じるから「住宅ローン名義を妻に変えてしまえばいい!」と考える方もいるかもしれません。しかしそれは、簡単なことではありません。

住宅ローンとは、金融機関(債権者)とお金を借りる人(債務者)との契約です。離婚をして住む人が変わったからといって、契約は変更できません。住宅ローン名義を変えるには、ローンの借り換えが必要になります。つまり、新たな名義人となる妻の収入や信頼性などが、審査されるということです。

住宅ローン名義を妻に変更すれば夫との関係性を断つことはできますが、妻が正社員かつ一定の収入がなければ、まず審査には通りません

3.リースバック

3つ目の選択肢は、“リースバック”というもの。聞きなれない言葉かもしれませんが、リースバックの仕組みは、家を売却し、買主から売った家を借りることで家に住み続けるというものです。

不動産あんしん相談室は、リースバックの買主になることが可能。つまり、売却後は当相談室から家を借りる形で住み続けていただくことができます

リースバックのメリットは、次項から詳しく解説していきます。

離婚後も家に住み続けるためにリースバックを選択するメリット

「家を売却して、売却した家を借りる」というリースバック。離婚後に妻子が住み続ける方法として、どんなメリットがあるのでしょうか?

元夫・元妻の関係を断つことができる

リースバックは、家の売却です。夫名義の家を売って第三者が所有者、兼家主になるので、離婚とともに夫・妻の関係を断つことができます。

「夫のローン返済が滞ったらどうしよう…」
「夫に新たな家族ができて、家から出て行ってくれなど言われないだろうか…」

家に住み続けることができても、このような不安と隣合わせではいたくないですよね。とくに収入合算して妻が連帯保証人になっている場合は、住宅ローンの支払い状況は他人事ではありません。夫側からしても、養育費や慰謝料代わりとはいえ自分が住んでもいない家の住宅ローン返済を続けることは、大きな負担になるはずです。

養育費や慰謝料は現金でもらい、妻子の住まいは夫に依存しなければ、お互い自立した生活を送れます。

賃貸になるので固定資産税や管理費等がかからない

持ち家となると、住宅ローン返済とともに固定資産税や管理費・修繕積立金(マンション)、などの維持費が必要になります。家を所有し続けるとすれば、住宅ローンは名義人である元夫が支払ってくれたとしても、妻側が維持費を負担することもあるでしょう。

リースバックによって家を住み続けるには家賃が必要ですが、その他の維持費用は家主(買主)の負担になるため、支払う必要がありません。つまり、住まいにかかる費用が「家賃」に一本化できるのです。

家賃はかかるけどまとまったお金が入る

家に住み続けるには家賃が必要ですが、家を売却したお金が入るので、夫は住宅ローンの返済とその後の養育費や慰謝料の支払いに充てることができます。

妻側は、「現金払いになると養育費を支払い続けてくれるか不安」と考えるかもしれません。しかし養育費が滞った場合には、裁判所に申し立てれば、履行勧告・履行命令を経て強制執行によって回収することが可能。一方、住宅ローンが滞った場合には家から強制退去を迫られることになるので、住まいを夫に依存している状況の方がリスクは大きいと考えられます。

お子さんのために今の家に住み続けたいと考えている場合は、「お子さんが学校を卒業するタイミングまで」など時期を決めて賃貸することも可能です。

買戻しが可能

リースバックなら、将来、家を買い戻すことも可能です。

たとえばお子さんが就職して住宅ローン債務者になることができるようになれば、お子さんが買い戻して「所有者」としてずっと住み続ける選択もできるのです。

「子供に家を残したい」との意向で、離婚後も家の所有を続けようとお考えなら、買戻しの条件を付けてリースバックすることも一つの選択肢になるでしょう。

住宅ローンが完済できないときは任意売却を組み合わせることも可能

「住宅ローンが返済できないから、売りたくても売れない…」という状況にあれば、“任意売却”とリースバックを組み合わせることもできます。

任意売却とは、「住宅ローンが完済できない」「住宅ローン返済が厳しい」という状況でおこなう不動産売却方法です。任意売却後は債務が残ることがありますが、夫の負担は住宅ローン返済中より大幅に軽減します。離婚後、夫は自分自身の生活も構築していかなければなりません。住宅ローン返済が負担になっている場合はとくに、離婚を機に債務の見直しを考えるべきでしょう。

「夫がローン返済してくれていると思っていたのに、競売開始決定通知が届いた」

妻子が居住中にこんな状況になったときも、“任意売却+リースバック”を選択すれば、妻子はそのまま住み続けられる可能性が高いです。

まとめ

離婚後、妻子が住み続けるためにリースバックを検討する方は多くいらっしゃいます。しかし問題になるのは、買主、兼家主になってくれる人や業者が見つからないこと。

当相談室は、リースバックの買主・家主にならせていただけるとともに、任意売却も得意としております。

  • 「売りたい夫」と「住みたい妻」の意見が割れている
  • 離婚後も夫に依存したくない
  • 売りたくても住宅ローンが完済できそうにない
  • 妻子で住み始めたけど夫のローン返済が滞っている

どんな状況でも、まずはご相談ください。ただでさえ、考えるべきこと、決めることが多い離婚。お住まいの問題は、ぜひ当相談室にお任せください。

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ABOUT ME
一般社団法人 不動産あんしん相談室
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大阪・東京にある不動産コンサルティング会社。住宅ローン滞納や離婚による任意売却・相続問題など不動産トラブル解決をメインに、リースバック、共有持分買取、セカンドオピニオンにも対応。相談は無料で承っています。対応エリアは東京・大阪を中心に全国へ。

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