離婚したいのに持ち家が売れない！住宅ローン残債がある場合の解決策

離婚時に持ち家をどうするかは、大きな問題です。特に、住宅ローン残高が家の売却価格を上回る「オーバーローン」の状態では、売却が困難になります。しかし、売れないまま放置すれば、ローン返済義務は続き、さらに大きなトラブルに発展。今回は、オーバーローンの場合の具体的な解決策をご紹介します。

そもそも「オーバーローン」とは？

オーバーローン(債務超過)とは、住宅ローンの残高が家の売却価格を上回っている状態のことです。

この場合、家を売却しても500万円の借金が残ってしまいます。通常、不動産を売却する際は、売却と同時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

なぜオーバーローンになるのか

1. 購入時の頭金が少なかった
   頭金なし、またはフルローンで購入した場合、最初から物件価格とローン残高が同じか、ローンが上回る状態です。
2. 不動産価格の下落
   購入後、周辺環境の変化や経済状況により、不動産価格が下落することがあります。
3. 購入からの期間が短い
   住宅ローンは最初の数年間、利息の返済が中心です。元本がほとんど減っていないため、購入から数年では売却価格を下回ることが多いのです。

売れないまま放置するとどうなるのか

「売れないなら、とりあえず放置しよう」は最悪の選択です。

リスク1：住宅ローン返済義務が続く

離婚しても、住宅ローンの契約は継続します。名義人が元夫なら元夫に、妻なら妻に、ペアローンなら両方に返済義務が続きます。

リスク2：どちらが払うかでトラブルに

「元夫名義だから元夫が払うべき」「妻が住んでいるのだから妻が払うべき」と揉めることが多く、結局どちらも払わなくなり、家が競売にかけられるケースもあります。

リスク3：再婚や新しいローンが組めない

住宅ローンが残っていると、新たに住宅ローンを組むことが非常に困難になります。再婚して新しい家を購入したくても、前の住宅ローンがネックになります。

リスク4：競売で安く売られる

支払いが滞ると、家は競売にかけられます。競売では市場価格の6〜7割程度でしか売れず、さらに多くの残債を抱えることになります。

オーバーローンの場合の解決策

解決策1：任意売却（最も一般的）

任意売却とは、住宅ローンを完済できなくても、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。

任意売却の流れ

1. 不動産会社に査定を依頼
2. 金融機関に任意売却の相談
3. 金融機関の同意を得る
4. 買主を見つけて売却
5. 売却代金でローンの一部を返済
6. 残った債務は分割返済の交渉

任意売却のメリット

• 競売よりも高く売却できる(市場価格に近い金額)
• 残債の返済方法を金融機関と交渉できる
• 引っ越し費用を売却代金から出してもらえることもある
• 周囲に事情を知られにくい

任意売却のデメリット

• 金融機関の同意が必要
• 残債は残り、返済義務が続く
• 信用情報に影響が出る場合がある

当相談室では、任意売却の経験が豊富です。金融機関との交渉もサポートし、できるだけ有利な条件での売却を目指します。

解決策2：借り換えで単独名義に変更

オーバーローンの金額が少ない場合、貯金や親族からの借入で不足分を補い、単独名義に借り換える方法もあります。

具体例

• 住宅ローン残高:2,500万円
• 家の評価額:2,000万円
• オーバーローン額:500万円

この500万円を自己資金で用意できれば、妻が単独名義で2,000万円の住宅ローンを組み直し、元夫のローンを完済できます。

メリット

• 元配偶者との関係を完全に切れる
• 家に住み続けられる
• 元配偶者も住宅ローンから解放される

必要な条件

• オーバーローン分を自己資金で用意できる
• 借り換え後のローンを支払える収入がある

解決策3：親族に買い取ってもらう

親や兄弟姉妹に家を買い取ってもらい、その後も(賃貸として)住み続ける方法もあります。

メリット

• 住み慣れた家に住み続けられる
• オーバーローン分は親族が負担
• 離婚後の住居問題が解決

注意点

• 親族に経済的負担をかける
• 賃料の設定など、後々トラブルにならないよう明確に

解決策4：財産分与で調整する

オーバーローンの家を一方が引き取る代わりに、他の財産(預貯金、車など)を多く受け取る形で調整する方法です。

具体例

• 妻が家とローンを引き継ぐ
• 夫は預貯金500万円を多く受け取る

注意点

• あくまで夫婦間の合意であり、金融機関との契約は変わらない
• 名義人が支払えなくなれば、連帯保証人に請求が来る

早めに専門家に相談すべき理由

理由1：選択肢が多い

早めに相談すれば、任意売却、借り換え、親族への売却など、さまざまな選択肢から最適な方法を選べます。しかし、支払いが滞ってからでは、選択肢が「競売」しかなくなります。

理由2：有利な条件で売却できる

任意売却でも、時間的余裕があれば、より高く買ってくれる買主を探せます。急いで売却すると、安値で手放すことになります。

理由3：金融機関との交渉がスムーズ

支払いが滞る前であれば、金融機関も柔軟に対応してくれることが多いです。滞納が始まると、金融機関の態度も厳しくなります。

理由4：精神的な負担を減らせる

「どうしよう」と一人で悩み続けるのは、大きなストレスです。専門家に相談することで、具体的な道筋が見え、精神的にも楽になります。

当相談室がサポートできること

オーバーローン物件の売却実績多数

当相談室では、オーバーローン物件の売却を数多く手がけてきました。金融機関との交渉も含め、任意売却をトータルでサポートいたします。

「あんしん買取net」で高値売却

当相談室の独自システム「あんしん買取net」を活用すれば、複数の買い手候補から最も高い価格で売却できる可能性が高まります。オーバーローンの金額を少しでも減らすために、高値での売却が重要です。

借り換えのサポート

オーバーローン分を自己資金で用意できる場合は、単独名義への借り換えもサポートいたします。離婚案件に対応できる金融機関とのネットワークがあるため、ご安心ください。なお、ご相談は離婚前をおすすめします。離婚協議の中で財産分与の方法を決める際に、専門家のアドバイスがあると有利です。

残債の返済計画もアドバイス

任意売却後に残った債務をどう返済していくか、FPが無理のない返済計画を一緒に考えます。

初回相談無料・LINE相談も可能

まずはお気軽にご相談ください。相談は完全無料で、LINEでも受け付けております。

まとめ：売れないまま放置は最悪の選択

離婚時に持ち家が売れない、オーバーローンで困っているという状況は、決して珍しくありません。しかし、売れないまま放置することは、最悪の選択です。

どの方法が最適かは、あなたの状況によって異なります。まずは専門家に相談し、現状を把握することから始めましょう。

早めに相談すれば、選択肢は広がります。手遅れになる前に、今すぐご連絡ください。あなたの新しい人生のスタートを、私たちが全力でサポートいたします。

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