離婚後も夫の単独名義、あるいは夫婦の共有名義の家に妻が住み続けるには、いくつか方法があります。名義を変えずに妻が住み続けることも可能ですが、この場合、夫の住宅ローン返済が滞ってしまうことで強制退去を迫られるリスクがあり、年々お客様から同じようなお問合せが増えている現状です。
結論からお伝えすると、離婚後に自宅を妻の名義とするには「持分の買い取り」「住宅ローンの借り換え」という2つの選択肢があります。
| 方法 | 主な手続き | 注意点 |
|---|---|---|
| 夫の持分を妻が取得 | 売買・財産分与等、妻の融資、所有権移転登記 | 価格・税務・住宅ローン控除の要件確認が必要 |
| 妻を債務者とする融資で整理 | 妻の審査、既存ローン完済、抵当権・所有権の登記 | 金融機関の承諾が必要。単純な名義書換えではない |
| 名義を変えず妻が居住 | 離婚協議書等で返済・居住条件を定める | 夫の滞納・売却・相続等で居住を失うリスクが残る |
妻が夫の持分を買い取る
「持分を買い取る」というのは、妻が夫の持分を買い取って住宅ローンを組む方法を指します。たとえば、妻が1/2・夫が1/2を持っていた場合、妻が夫の1/2の持分を買い取り、妻の単独所有とします。
- 離婚後、夫に依存せずに自宅に住み続けることができる
- 要件を満たせば、追加取得した持分について住宅ローン控除を受けられる可能性がある
妻単独の所有としたうえで自宅に住み続ければ、離婚後に夫のローン返済を気にしたり、経済的に夫に依存したりすることがなくなります。
夫婦共有・夫単独名義から妻単独名義の住宅ローンに借り換える
夫名義の住宅ローンを、そのまま妻名義へ書き換えることは原則としてできません。妻が住み続けるには、妻を債務者とする新たな融資で既存ローンを完済し、財産分与や売買などの原因に基づいて所有権を妻へ移す方法を金融機関と検討します。一般的な「同じ債務者による金利目的の借り換え」とは異なり、金融機関の審査と承諾、不動産の名義移転手続きが必要です。
- 離婚後、夫に依存せずに自宅に住み続けることができる
- 売買・財産分与など、状況に合う方法を選べる可能性がある
妻が債務者となる融資が実行されれば、夫の返済状況に左右されにくくなります。一方、融資手数料・保証料・印紙税・抵当権の抹消と設定・所有権移転登記・司法書士報酬などがかかります。売買か財産分与か、固定資産税評価額、金融機関の商品によって費用と税務が変わるため、一律の割合ではなく個別に試算しましょう。
離婚後に妻単独名義の住宅ローンに借り換えるには？
夫の持分を買い取る場合も同様ですが、妻単独名義の住宅ローンに借り換える場合は、妻に一定の収入と信用が求められます。
妻に求められる「一定の収入・信用」とは
基本的に、住宅ローンは正社員や公務員など、安定した収入が得られる人が有利とされています。どの程度の収入が必要かは、融資額によるところです。
正社員や公務員であったとしても、すでに融資可能額ぎりぎりまで借り入れていて、借入当時からほとんど残債も減っていない状況にあれば、夫の持分を含めた金額を融資してもらうのは難しいといえるでしょう。
逆に、離婚時点で住宅ローン残債がある程度減っていれば、パートやアルバイト勤務だったとしても審査に通る可能性があります。
また、収入の程度にかかわらず、金融機関は信用のない人に融資することはありません。信用のない人とは、具体的には住宅ローンや他の借り入れ、税金などの滞納歴がある人です。金融機関は、これらの履歴を信用情報で確認できます。
クレジットカードの支払いの遅延なども信用情報に関わり、滞納などの履歴は一定期間消えることがないため、日頃から信用が得られる状態にしておくことが大切です。
借り換え・新規融資の審査で確認されるポイント
離婚を理由とする名義整理でも、審査基準が緩くなるわけではありません。妻の年収・雇用形態・勤続年数・年齢・信用情報に加え、返済負担率、住宅ローン残高と不動産評価額、物件の担保評価などを総合的に確認されます。金融機関によって取扱いが異なるため、離婚協議書や財産分与の内容を確定する前に相談することが重要です。
- 登記事項証明書に記載された所有者・持分
- 住宅ローンの債務者・連帯債務者・連帯保証人
- 最新のローン残高と毎月返済額
- 不動産の現在価格と固定資産税評価額
- 妻の年収・勤続年数・他の借入れ
- 売買・財産分与など、予定している名義移転の原因
借り換えの流れ
住宅ローンの整理は、次のような流れで進みます。必要書類や金融機関、不動産の名義移転方法によって期間は異なり、審査から融資実行・登記まで1〜2か月以上かかることもあります。離婚届や退去日の直前ではなく、余裕を持って着手しましょう。
1．不動産の名義と住宅ローン残債の確認
まずは、不動産の名義と住宅ローン残債を確認しましょう。名義は登記簿謄本（登記事項証明書）で、住宅ローン残債は借入時の返済計画表や毎年送付される住宅ローン残高証明書で確認できます。
借入後に繰り上げ返済をしている場合は当初の返済計画と異なるため、金融機関に問い合わせるなどして確認することをおすすめします。
2．仮審査
金融機関に借り換えを申し込んだら、まずは「仮審査」の手続きが始まります。仮審査には、次のような書類が必要です。
- 本人確認書類
- 住宅ローンの名義人になる方の収入がわかる書類（源泉徴収票など）
- 物件情報がわかる書類
- 返済中のローンの内容がわかる書類（返済計画表やローン残高証明書など）
数日から1週間程度で仮審査の結果が出ます。
3．本審査
仮審査に通過次第、「本審査」に移行します。仮審査に通っても融資が確定するわけではありません。本審査では返済能力や信用情報、物件の担保評価、提出書類などが確認されます。本審査では、新たに次のような書類を提出します。
- 申込書
- 印鑑証明書
- 住民票
- 購入時の売買契約書や工事請負書、重要事項説明書など
本審査にかかる期間は2〜3週間程度です。
4．融資の実行
本審査に通ると、契約手続きを経て融資実行となります。
離婚後の住宅ローン借り換えに関するFAQ
夫名義の住宅ローンを妻名義に変更できますか？
原則として契約上の名義だけを変更することはできません。妻が新たな融資の審査を受け、既存ローンを完済するとともに、売買や財産分与などに基づく所有権移転登記を行う方法を検討します。
パート勤務でも妻名義の住宅ローンを組めますか？
可能性はありますが、雇用形態だけで決まるものではありません。年収、勤続年数、返済負担率、信用情報、物件の担保評価などを金融機関が総合的に判断します。
夫の住宅ローンを妻が払い続ければ家に住めますか？
住み続けること自体は可能でも、債務者は夫のままです。金融機関への無断変更や返済滞納、夫による売却、相続などのリスクが残るため、契約内容を確認し、離婚協議書だけに頼らず金融機関と専門家へ相談してください。
住宅ローン控除は借り換え後も使えますか？
単なる借り換えで新たに控除対象になるわけではありません。従前のローン返済に充てたことが明らかで、返済期間などの要件を満たす場合は引き続き適用できることがあります。持分の追加取得についても要件があるため、税務署または税理士へ確認しましょう。
制度・税務の記載は2026年7月時点です。参考：国税庁「住宅ローン等の借換えをしたとき」、国税庁「共有持分を追加取得した場合の住宅借入金等特別控除」。個別の適用可否は税務署・税理士へご確認ください。
名義変更に必要な費用は住宅ローンが残る家の名義変更費用、夫名義の家を妻が取得する具体的な手順は元夫名義の家を妻が買い取る方法もご覧ください。
まとめ
今回は、妻が住み続けるための「持分の買い取り」と、妻を債務者とする融資による住宅ローンの整理を比較しました。最適な方法は、現在の所有名義・債務者・連帯保証、ローン残高、不動産価格、妻の返済能力、財産分与の内容によって異なります。
住宅ローン控除は、単なる借り換えなら原則として新たな対象にはならず、一定の要件を満たす場合に引き続き適用されます。共有持分を追加取得する場合にも個別要件があります。控除額を前提に方法を決めず、金融機関・税務署・専門家へ確認したうえで比較しましょう。
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