住宅購入していた夫婦が離婚をする場合、住宅ローンが残っている場合は多くあります。 その際の財産分与はどうなるのでしょうか。 基本的には住宅を売却し、ローンを完済するのですが、売却額がローンよりも少ない場合、なかなか簡単にはいきません。
離婚時の持ち家を財産分与する前に確認すること
持ち家の分け方は、登記名義だけで決まりません。購入時期、購入資金の出どころ、住宅ローン残高、不動産の現在価値、夫婦の合意内容を確認して判断します。
| 確認項目 | 確認する内容 | 主な資料 |
|---|---|---|
| 購入時期 | 婚姻前か婚姻後か | 売買契約書、登記事項証明書 |
| 購入資金 | 頭金、親族援助、特有財産が含まれるか | 通帳、贈与契約書、振込記録 |
| 所有名義 | 単独名義か共有名義か、持分割合 | 登記事項証明書 |
| ローン契約 | 債務者、連帯債務者、連帯保証人 | ローン契約書、返済予定表 |
| 残債と不動産価値 | 売却見込み額からローンと売却費用を差し引くといくら残るか | 残高証明書、不動産査定 |
不動産の財産分与で検討する3つの方法
| 方法 | 向いている状況 | 主な注意点 |
|---|---|---|
| 売却して代金を分ける | 双方が住み続ける必要がなく、売却でローンを整理できる | 売却費用、残債、引越し時期を確認します。 |
| 一方が家を取得する | 一方が住み続け、相手の持分相当額を精算できる | 借り換え審査、名義変更、代償金、税務・登記を確認します。 |
| 共有を続ける | すぐに売却・取得を決められない | 将来の売却、修繕、税金、返済、相続で紛争が起きやすいため、期限と出口を決めます。 |
不動産の評価額は目的を分けて確認する
不動産会社の査定価格は「現在売却した場合の見込み額」を考える資料です。一方、財産分与の法的な評価や夫婦間の合意額は、査定額だけで自動的に決まるものではありません。
- 売却を前提とする場合：成約事例、市場動向、売却費用を含めて査定
- 一方が取得する場合：複数の査定や必要に応じた専門的評価を比較
- 争いがある場合：弁護士へ評価基準と証拠資料を相談
査定額と住宅ローン残高を同じ時点で確認し、手取り見込み額または不足額を計算することが重要です。
財産分与・税金・登記の注意点
財産分与として不動産を移す場合でも、登録免許税、譲渡所得課税、不動産取得税などの確認が必要になることがあります。過大な財産分与や実質的な贈与と判断される可能性もあるため、個別の税額や登記原因は税理士・司法書士等へ確認してください。
また、財産分与を求められる期間には法律上の制限があります。離婚成立日、協議状況、調停・訴訟の有無によって対応が異なるため、期限が気になる場合は弁護士へ早めにご相談ください。
売却額が住宅ローンの残債より多い場合
このような状態を「アンダーローン」といいます。 この場合は、住宅を売却し、残りは財産として夫婦で配分します。 https://anshin-soudan.net/underloan/
売却額が住宅ローンの残債より少ない場合
このような状態を「オーバーローン」といいます。 この場合は、基本的に住宅を売却することはできません。 ※不足分を払うことができたら売却は可能です。 ですので、完済するまで住宅ローンを支払い続けなければなりません。 https://anshin-soudan.net/overloan/
払い続けられない人が増えている
ただ、養育費や慰謝料とともに住宅ローンを払いつづけるのは困難なことです。 住宅ローンを支払わなければ、金融機関から督促状等が届き、最終的には「競売」になってしまいます。 https://anshin-soudan.net/keibai-dounaru/
オーバーローンでも売却する方法はある
オーバーローンでも不動産を売却したいとお思いなら「任意売却」という方法があります。 当相談室では、このような案件を数多く対応してまいりました。 競売にならない為にも、自分たちで解決しようと考えず、できるだけ早い段階で専門家に相談しましょう。
離婚時の不動産の財産分与についてよくある質問
婚姻前に購入した家も財産分与の対象ですか？
婚姻前から所有していた部分は特有財産となる可能性がありますが、婚姻後の返済や増改築費用などが関係する場合があります。購入資金と返済履歴を確認してください。
親から頭金の援助を受けた場合はどうなりますか？
誰への援助だったか、贈与の記録、住宅購入への充当額などによって判断が変わります。通帳や贈与契約書等を保存し、弁護士・税理士へ確認してください。
オーバーローンなら財産分与しなくてよいですか？
不動産の価値だけでなく、ローン契約、他の財産、夫婦間の負担関係なども含めた整理が必要です。単純に「価値がゼロ」と決めず、査定と残債を確認してください。
不動産査定は一社だけでよいですか？
財産分与や売却方針を決める重要な場面では、査定根拠を確認し、必要に応じて複数査定や専門家の意見を比較することをおすすめします。
住宅ローンの整理は離婚と住宅ローンの解決方法、名義変更は離婚時の不動産名義変更、売却方法は離婚時の持ち家売却をご覧ください。
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