家や住宅ローンをどうすべきかは、多くの場合、離婚時に大きな問題となります。とくに「ペアローン」でローンを組んでいる場合は、問題が複雑化しやすく、離婚後もトラブルを抱えてしまいがちです。
本記事では、ペアローンを組んでいる夫婦が離婚するときの3つの選択肢を解説します。
ペアローンを組んでいるとなぜ離婚でトラブルになりやすい？
ペアローンは、夫婦が共同で借り入れる住宅ローンです。
- 1人で融資を組むより多くの資金が借り入れられる
- 双方が住宅ローン控除を受けられる
- 双方が団体信用生命保険に加入できる
このようなメリットがありますが、離婚する夫婦にとっては大きな障壁にもなり得ます。
ペアローンとは
ペアローンとは、1つの不動産に対し、夫婦などがそれぞれの持分に応じて住宅ローンを組む方法です。債務者は、もう一方のローン契約の連帯保証人も兼ねています。
共有不動産の売却
共有している不動産を売却するには、原則的に全ての共有者の同意が必要です。
たとえば夫は「売りたい」と考えているのに、妻は「住み続けたい」と主張すれば、話は平行線。離婚時に揉める要因の1つになってしまいます。また、賃貸に出す場合も同様に、全ての共有者の同意が必要です。
ローン名義は簡単に変えられない
離婚に伴い「共有」を解消したいと考える方も少なくありません。しかし、基本的にローンの名義変更はできないと考えておきましょう。住宅ローンとは、金融機関と債務者との契約です。離婚するからといって、名義を変更してくれることはありません。
また同様に、連帯保証人から外れることも容易ではありません。ローンの借り換えの他に、新たな連帯保証人を擁立することで認められる可能性もありますが、この方法も絶対ではなく、経済力や信頼性の観点からも難しいものと考えられます。
選択肢1．離婚を機に単独所有とする
名義変更は難しくても、次の方法で共有不動産を単独所有とすることができます。離婚後、どちらか一方が住み続ける場合は、選択肢の1つになってくるでしょう。
一方が買い取る
一方がもう一方の持分を買い取ることができれば、共有不動産は単独所有となります。買い取るにはそれなりの収入や資金が必要ですが、勤続年数1年以下の奥様が夫名義の家を買い取った事例もあります。
ローンを借り換える
名義変更が認められない場合も、他の銀行の住宅ローンに借り換えることで共有状態を解消できます。ただ、この方法においても必要なのは、新たに単独所有することになる債務者の収入や財産。
いずれにしても、共有不動産を単独所有とするには、単独所有者となる人が相手の持分を有するだけの資金力がある場合に限られます。
選択肢2．離婚後もそのままペアローンで返済を続ける
離婚したからといって、ペアローンを解消しなければならないというわけではありません。離婚後、ペアローン状態を維持したまま、どちらか一方が住み続けることも可能です。
住宅ローンの扱いに注意
住宅ローンとは、自己居住用不動産のためのローンです。債務者が住まなくなった場合は、契約違反となります。よって、家を出る前に金融機関に相談しましょう。
家を出たとしても、そのまま返済が可能なケースもあります。一方、金融機関の意向次第では、別のローンへ借り換える必要も。また、住宅ローン控除についても「自己居住」が要件の1つになっているため、家を出れば対象外となります。
ローン返済が滞る
ペアローンは、1つの不動産に2つのローンが紐づいている状態です。それぞれが自分の返済義務を果たしていればいいのですが、問題なのはお互いの連帯保証人も兼ねているということ。
つまり、離婚後も一蓮托生の状態は継続するということです。どちらかが返済できない状況になったとしても、夫婦であり、双方が家に住んでいる状態であれば「頑張って返済していこう」という気にもなるでしょう。しかし、離婚した相手のローンを返済するということは、なかなか許容できるものではないはずです。
家の活用や売却で揉める可能性がある
先の通り、共有不動産の売却や賃貸には全ての共有者の同意が必要です。離婚時にはそれぞれがローン返済を続けていくことで合意したとしても、経済状況や暮らし方・働き方の変化などにより、返済が続けられなくなったり、別の場所で暮らしたいと思うようになったりすることで、一方が売却を希望する可能性もあります。
また、長期的には、相続や贈与などによって共有者の関係性がより複雑化することも懸念されます。他人同士が家を共有し続けるということは、トラブルの火種を抱え続けることと同義といっても過言ではありません。
選択肢3．離婚とともに売却する
「売却」は、最も離婚後のリスクが下がる選択肢だといえるでしょう。売却すれば、離婚後に共有不動産を持つこともなくなり、双方の連帯保証人である状況もなくなります。
オーバーローンの家は「任意売却」で売却
不動産を売却するには、原則的に住宅ローンを完済しなければなりません。住宅ローン残債が家の売却額を上回る「オーバーローン」の家は、売却金に自己資金等を充当してローンを完済する必要があります。
自己資金がない場合にも「任意売却」ならオーバーローンの家の売却が可能です。
自分の持分だけの売却も可能
共有不動産の売却は全ての共有者の同意が必要ですが、実は、自分の持分だけを売却するなら共有者の同意は不要です。とはいえ、家の持分の一部だけを買うということは、買主からすれば他人と共有になるということ。一般的な取引とはいえず、需要も低いと言わざるを得ません。
「相手が売却に応じてくれない」「離婚後のトラブルを避けたい」「ローンの返済を続けたくない」という方は、お気軽にご相談ください。
「リースバック」という選択肢も
一方、離婚後も家に住み続けたいという意向がある場合は「リースバック」も検討してみましょう。
リースバックとは、賃貸借契約付きの不動産売却。当相談室が不動産を買い取ったうえで、家を貸し出します。所有者は不動産あんしん相談室になりますので、ペアローンの問題も解消されます。「子どもの学区を変えたくない」「生活環境を変えたくない」という方に適した売却方法です。
まとめ
ペアローンを組んでいる夫婦が離婚する場合の選択肢は「名義を変える」「そのままの名義のままローンの返済を続ける」、そして「売却」の3つです。この3つの選択肢を取る場合の手段も1つではありません。場合によっては、弁護士などの専門家の助けが必要になるケースもあります。
不動産あんしん相談室は、離婚や共有持分に伴う不動産の問題解決に特化した一般社団法人です。全国の専門家と連携して問題解決をサポートさせていただきます。お気軽にご相談ください。
不動産のお悩み30分無料相談実施中
当相談室では、お電話での初回30分無料相談を実施しております
※氏名および地域名を公表いただける方のみ
※その後30分毎に5,000円（税別）で対応可
※無料相談内でご満足いただけた場合は、口コミ投稿もしくは寄付をお願いしております
LINEやZoom、FaceTime、メール、電話などあらゆるデバイス・アプリでご相談いただける体制を整えておりますので、1人で悩まず、ぜひ一度不動産あんしん相談室までご相談ください。
電話：0120-619-099（通話料無料）
メール：お問い合わせフォーム
LINE：不動産あんしん相談室「LINE」お友達登録
住宅ローン滞納・離婚・相続等むずかしい不動産トラブルを解決！
