離婚で住宅ローンを折半する？売却・財産分与・名義変更……ローンが残る家の選択肢

離婚時には、夫婦で築き上げてきた資産を分けます。これを「財産分与」といいます。

財産分与は、現金預貯金のみならず、車や家などの資産も対象となりますが「住宅ローン」はどうなるのでしょうか？

財産分与の原則は「1/2ずつ」

離婚時に夫婦で築いた資産を分ける、財産分与。原則的には、夫1/2・妻1/2で分け合います。

「原則」はあくまで原則

財産分与とは、そもそも夫婦の財産を築いた資産を貢献度によって分けあうものです。しかしながら、たとえ妻が専業主婦で財産を築いたのは夫による収入であっても、婚姻中の貢献度は等しいという考えから、原則的には1/2ずつ分けるとされています。

とはいえ、財産分与の割合は法律で決められたものではありません。どちらか一方が散財していたり、個人特有の財産によって資産を形成していたりする場合は、財産分与の割合が変わることもあります。

いずれにしても、基本的に財産分与の割合は夫婦の合意によって決まるものであり、不服がある場合は調停や裁判によって判断されることとなります。

基本的に財産分与は「養育費」や「慰謝料」とは別物

離婚時には、財産分与の他に「養育費」や「慰謝料」などの取り決めがされることもあります。いずれもお金のことではありますが、財産分与・養育費・慰謝料は基本的に別物です。

ただし、財産分与の方法の1つとして「慰謝料的財産分与」があります。これは、慰謝料を含めた金額を財産分与するというもの。このように例外的なケースもありますが、基本的には3つの費用は別に考える必要があります。

住宅ローンは折半する必要があるのか？

原則的に、夫婦で築いてきた財産を1/2ずつに分ける財産分与。しかし、財産分与の対象となるのは基本的にプラスの資産です。

「資産」の定義

そもそも「資産」とは、プラスの価値があるものに限定されます。

「家」はプラスの資産ですが「ローン」はマイナスの資産。よって、家は財産分与の対象となりますが、ローンは対象とならないのです。

とはいえ、プラスの資産だけを分与するのは公平感にかけます。よって、財産分与の判断は「オーバーローン」なのか「アンダーローン」なのかによって分かれます。

判断の分かれ目！「オーバーローン」と「アンダーローン」

オーバーローンとは、住宅ローン残債が家の価値を上回っている状態です。

アンダーローンは逆です。家の価値が3,000万円あって、住宅ローン残債は2,000万円。このようなケースです。

前者の場合は残債が1,000万円オーバーしていることから、家はマイナスの資産。後者は、家の価値が1,000万円高いのでプラスの資産とみなされます。よって、基本的に財産分与で折半するのはアンダーローンのケースに限定されます。

とはいえ冒頭で述べた通り、財産分与は原則1/2ずつであるものの夫婦の合意によって分けられます。

このような調整がみられるケースもあります。

住宅ローンは金融機関との「契約」

財産分与自体は、原則的に1/2ずつですが、夫婦の合意があれば調整したうえでの分与も可能です。ただし、住宅ローンの「名義」や「連帯保証人」については、金融機関との契約であるため簡単に変えることはできません。

「離婚したから名義を変えたい」は認められない

「夫婦の収入合算でローンを組んだが、離婚後は夫だけが住み続けるため名義を夫だけにしたい」

たとえば、このような意向があっても、簡単に住宅ローン名義は変更できません。住宅ローンは、債務者の収入や属性、不動産の評価などを審査された上で借り入れたものです。

夫婦の収入合算で組んだローンは、夫婦で合算した収入および属性などが問題なかったからこそ借り入れることができたのです。そして住宅ローンを組んだ際には、夫婦が債務者になり、返済していくという合意のもと金融機関と金銭消費貸借契約を締結しています。

つまり、住宅ローンの借り入れおよび返済は契約のうえに成り立っているものであり、離婚やその他の事情があったとしても契約内容を変えることはできません。

同様に、連帯保証人も契約のうえに成り立っている役割であることから、離婚を理由に解消することは難しいといえます。

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ローンの借り換えは可能

離婚では、このように各ご家庭ごとの事情や状況によりさまざまな選択が取られます。「離婚後も協力して返済していく」「夫が返済し続ける」このような取り決めを夫婦間で交わすことはできても、実際に返済していく人とローンの名義人が異なるケースもあるでしょう。

離婚したからといって契約上で定められた債務者や返済義務を変えることはできませんが、ローンを借り換えて新たな名義人が債務者となることはできます。

ただし、新たな名義人の収入や属性次第では借り換えはできず、借り換えには決して安くない諸費用もかかります。

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変更できない名義……離婚後に起こりうる問題

たとえ住宅ローンの名義を変更しなくても、夫名義の家に妻子が住み続けたり、夫婦共有名義の家に夫だけが住み続けたりすることは可能です。しかし、居住者と名義人が違うことで次のような問題が起こりかねません。

名義人のローン返済が滞る

夫名義の家に妻子が住み続けるというのは、離婚後に多いケースの1つです。夫は、養育費や慰謝料の代わりに住宅ローンの返済を続けるという約束をして離婚。しかし、夫も新たな生活基盤を整える必要があり、出費も増えます。そのうえ、自分が住んでいない家の費用まで負担することは容易ではありません。

病気や怪我によって元夫の収入が下がったり、夫が新たな家族を養うことで出費が増えたりすることもあるでしょう。

どんな理由であっても、住宅ローンの返済が滞ってしまえば、家は最終的に競売にかけられてしまいます。

支払うことができなければ、そこに住む妻子は最終的に強制退去を迫られることにもなりかねません。

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離婚時に家を売却するのも選択肢の1つ

これらによる不安の多くは、離婚時に家を売却することで解消されます。オーバーローンである場合は「任意売却」という特殊な方法で売却しなければなりませんが、それでも売却後の債務は大幅に圧縮されるため、大きなトラブルに発展してしまうことを避けられるはずです。

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また、妻子に「どうしても住み続けたい」という意向がある場合には「リースバック」も選択肢の1つになります。

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いずれにしても、離婚時には住宅ローンを折半したり、家を残したりすることだけが選択肢ではありません。離婚後の生活を豊かにするためにも、自分達にあった選択をすることが大切です。

まとめ

必ずしも、離婚時に住宅ローンを折半する必要はありません。大切なのは、ローン名義、家の名義、住み続ける人が同一かどうか。異なる場合には大きなトラブルにも発展しかねないため、財産分与だけでなく家を残す場合のリスクについてもしっかり把握しておきましょう。

離婚では決めるべきこと、やるべきことが膨大ですが、家は生活の基盤であり、価格も高額であることから、簡単に分与や売却について考えられるものではありません。離婚後の住まいについてお悩みの方は、どうぞお気軽に不動産あんしん相談室までご相談ください。

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